쟁점토지는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물이 철거·멸실된 날로부터 6개월이 경과되지 아니한 토지이므로 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

요지처분청이 쟁점건축물을 2022년 11월경에 사실상 철거·멸실된 것으로 보고, 쟁점토지를 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따른 별도합산과세대상으로 볼 수 없다고 보아 이를 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등을 부과·고지한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

주문울산광역시 울주군수가 2024.9.11. 청구법인에게 한 재산세(토지) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 울산광역시 울주군 OOO 11,822㎡, 같은 리 59번지 198,845.64㎡ 합계 210,667.64㎡를 「지방세법」제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하는 것으로 하여, 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이유1. 처분개요가. 처분청은 청구법인이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 소유하고 있는 울산광역시 울주군 OOO 외 23필지의 토지 237,177.76㎡(이하 “OOO공장 부속토지”라 한다)에 대하여 2024.9.11. 아래 ＜표1＞과 같이 구분하여 산출한 재산세(토지) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.＜표1＞ OOO공장 부속토지에 대한 재산세 등 부과·고지 내역(단위 : ㎡, 원)○○○나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.3. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인은 2021.9.16. 아파트 건설업을 영위하는 AAA산업개발 주식회사(이하 “매수인”이라 한다)와 OOO공장 부속토지 237,460㎡와 그 지상의 공장 건축물 126,256.51㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 OOO원(부가가치세 별도)에 이를 매매하기로 하는 계약을 체결하였으며, 매수인은 청구법인의 동의를 얻어 매매계약 종결 전에 쟁점건축물을 먼저 철거하기로 하고 주식회사 BBB건설(이하 “쟁점철거회사”라 한다)과 철거공사 계약을 체결하였으나,매수인의 자금사정으로 인해 철거공사 등에 대한 기성금을 지급받지 못하게 되자 쟁점철거회사는 2022년 11월 철거공사를 중단하였고, 청구법인은 처분청의 조치명령 등을 이행하기 위하여 쟁점철거회사를 설득하여 2024년 1월 철거공사를 재개한 후, 2024년 11월 현재까지 철거공사를 진행하고 있는바,2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재에는 쟁점건축물이 사실상 철거·멸실되지 아니한 사실이 명백하다 할 것이므로 OOO공장 부속토지 중 처분청이 종합합산과세대상으로 구분한 OOO 11,822㎡와 같은 OOO 198,845.64㎡ 합계 210,667.64㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여는 별도합산과세대상토지로 보아야 한다.(가) 청구법인은 강선 타이어 보강재 제조에 사용하던 OOO공장의 활용방안(임대, 개발, 매매 등)을 고민하던 중 매수인으로부터 부동산 매매 제안을 받았고, 2021.9.16. 매수인과 OOO공장 부속토지와 그 지상의 쟁점건축물을 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고,매수인은 부동산 매매계약 이행을 약속하고 신속한 개발을 이유로 청구법인의 동의를 얻어 2021.10.5.

이유 2쟁점철거회사와 총 공사비 OOO원(부가가치세 별도)의 철거공사 계약을 체결한 후 2022년 1월 철거공사에 착공하였으나, 공사 기성금을 계속하여 지급받지 못함에 따라 쟁점철거회사는 2022년 11월부터 철거공사를 중단하고 쟁점토지에 대해 유치권을 행사하였으며, 청구법인 또한 매매계약상 잔금을 지급받지 못함에 따라 2022년 12월에 매수인과의 매매계약을 해제하였다.(나) 청구법인은 쟁점철거회사의 유치권 행사로 철거공사가 중단된 2022년 11월 이후 추가적인 철거공사를 하지 못하였으며, 2023년 재산세 과세기준일(6.1) 현재까지 쟁점토지 상에는 일부의 지상 건축물, 지하 구조물 및 건설폐기물 등이 남아있는 상태에 있다.(다) 처분청은 2023년 10월 「폐기물관리법」위반에 따른 조치명령(폐기물 처리)을 하였고, 2024년 4월 폐수처리장 철거요청 공문을 발송하였으며, 이에 청구법인은 쟁점철거회사를 설득하여 유치권 행사를 중단하도록 하고 폐기물처리계약을 하여 2024년 1월부터 6월말까지 폐기물처리 공사를 완료한 후, 2024년 10월말부터 쟁점철거회사와 폐수처리장 철거공사를 진행하고 있다.(라) 「지방세법」제106조 제1항 2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2(이하 “쟁점규정”이라 한다)에서는 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있는바,2023년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점토지에는 지하 구조물 등이 여전히 남아있고 폐기물이 반출되지 않은 상태에서 철거공사가 중단되었다가 2024년 1월 재개된 사실, 2024년 11월 현재까지도 철거공사가 진행 중인 사실 등을 고려할 때, 쟁점토지상의 쟁점건축물의 사실상 철거·멸실된 날이 아직 도래하지 않았음이 명백하다.(마) 또한, 매매계약과 철거공사가 정상적으로 이행되었다면 청구법인에게 이러한 과세 문제가 발생하지 않았을 것이나, 매수인의 귀책으로 인하여 불가피하게 철거공사가 중단되었고 청구법인과의 매매계약이 해제된 상황인 점, 쟁점철거회사의 유치권 행사로 현장 개입이 어려워 철거공사의 조속한 마무리가 어려웠던 점,이후 처분청의 철거공사 마무리 요청에 협력하기 위하여 청구법인이 손해를 감수해서라도 쟁점철거회사를 설득하고 협의하여 철거공사를 완전히 종료될 수 있도록 최선의 결과 도출에 노력하고 있는 점을 감안하면 쟁점토지를 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하는 것은 불합리하다.(2) 조세심판원의 사례(조심 2021지978, 2022.9.8.

이유 3외) 등에서도 지상건축물이 철거됐더라도 지하구조물, 바닥철근콘크리트 및 건설폐기물 등이 완전히 처리되지 않으면 사실상 철거·멸실되지 않은 것으로 판단하고 있으며, 이는 쟁점규정의 입법취지에도 부합한다.(가) 법원 및 조세심판원 선결정례에 따르면, 쟁점규정은 지상건축물 철거 후 일정 기간(6개월) 동안은 “건축준비기간”으로 보아, 착공까지 일시적으로 나대지상태인 토지의 지방세 부담을 경감하고자 하는데 입법취지가 있다 할 것인바,쟁점규정에서 “사실상 철거·멸실된 날”이란 철거의 시작 시점이나 철거 중인 상황이 아닌 “철거가 완료된 날”을 의미한다 할 것이므로 지상구조물 뿐만 아니라, 지하구조물까지 모든 구조물 철거 및 폐기물 처리를 완료하여 최소한 토지를 다른 용도로 사용할 수 있는 상태를 의미한다.(나) 청구법인 OOO공장의 기존 공장용 건축물은 강선 타이어 보강재를 생산하던 공장으로 이를 철거함에 따라 많은 양의 건설폐기물이 발생하였고, 다양한 화학 약품을 안전하게 처리하기 위해 존재하는 각종 저장고, 배관, 배수로 등의 지하구조물과 폐수처리시설로 인하여, “사실상 철거·멸실된 날”은 이러한 지하구조물 및 폐수처리시설의 철거, 건설폐기물 처리 공사가 완료된 시점으로 보아야 한다.(다) 또한, 조세심판원의 선결정(조심 2021지978, 2022.9.8.)에 따르면, 철거 공사 중 지상건축물이 철거되었다 하더라도 처분청이 주장하는 철거일에 바닥 철근콘크리트까지 완전히 철거되었는지가 불분명하여 사실상 철거·멸실되었다고 판단하지 않았으며, 청구법인이 주장하는 철거일(=건축물대장상 철거·멸실 신고일) 기준으로 별도합산과세대상 여부를 판단해야 한다고 결정하였으므로 쟁점토지의 경우에도 처분청이 주장하는 철거공사 중단 시점을 사실상 철거·멸실일로 간주할 수 없다 할 것이다. 구분 선결정(조심 2021지978) 쟁점토지 철 거 일 처분청 주장 지상의 종전 건축물이 철거된 날(2017.10.) 지상의 종전 건축물이 철거되고 철거공사가 중단된 날(2022.11.) 청구법인 주장 바닥콘크리트까지 완전히 철거한 후 처분청 공무원이 철거완료를 인정한 날(=건축물대장상 철거·멸실 신고일인 2018.1.29.) 철거공사 중단 이후 2024년 11월 현재 재개되어 철거공사 중이며, 공부상 철거ㆍ멸실되지 않았는바, 사실상 철거·멸실일은 미도래 사실관계 1. 2017년 10월 당시 지붕과 기둥 등 지상의 공장용 건축물은 철거됨 1. 2022년 11월 당시 지상 건축물 중 바닥 및 벽체 일부가 남아있음 2. 2017년 10월 당시 바닥콘크리트는 철거되었는지는 알기 어려움 2. 2022년 11월 당시 폐수처리시설, 지하구조물과 건설폐기물이 잔존함 3. 처분청의 지시로 2017년 10월부터 2018.1.24.까지 바닥철근콘크리트를 철거함 3. 처분청의 지시로 2024년 1월부터 6월까지 건설폐기물을 처리하였고, 폐수처리시설은 철거중임 4. 2018.1.29. 처분청의 현장확인 후 철거완료를 인정함 4. 2023.12.11. 처분청의 현장 확인 후 철거완료가 아닌 중단 상태임을 인정함 5. 2018.1.29. 건축물대장상 철거멸실을 신고하여 과세기준일 시점에 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 경과하지 않음 5. 2024년 11월까지도 건축물대장 철거멸실 신고되지 아니하였고 사실상 철거·멸실된 날이 아직 도래하지 않음 ＜표2＞ 선결정(조심 2021지978, 2022.9.8.)과 청구법인 사례 비교(라) 또한, 서울고등법원 2019.11.29.

이유 4선고 2019누4324 판결 및 조세심판원의 조심 2008지236(2008.11.28.) 결정 등에서도 지하구조물 등이 잔존하거나 철거 여부가 불분명하여 멸실되었음을 단정할 수 없는 경우에는 사실상 철거·멸실되었음이 입증되었다고 보기 어렵다고 보아 별도합산과세대상으로 판단하였는바,OOO공장의 쟁점토지와 같이 그 지상의 쟁점건축물이 상당 부분 철거되었다 하더라도 철거공사가 중단되어 일부 지상구조물과 폐수처리시설이 존재하고, 다량의 건설폐기물 처리가 이루어지기 전까지 쟁점토지를 다른 용도로의 사용이 불가하므로 쟁점규정에 의한 사실상의 철거·멸실된 날이 도래하였다고 볼 수 없다.(3) 처분청은 현장확인 및 철거현장에 대한 공문발송을 통해 쟁점건축물에 대한 철거공사가 완료되지 않았음을 인지하고 있으면서도 본래적 기능의 상실 여부가 철거완료 시점에 대한 판단기준이 되어야 한다고 주장하나, 이는 법적 근거가 없는 자의적인 해석인 동시에 모순된 주장이다.(가) 처분청은 건축물로서 본래적 기능을 할 수 없는 정도로 해체된 건축물의 지하구조물은 공장 건축물로서의 기능을 상실한 폐기물에 불과하므로, 철거공사가 중단된 시점에 사실상 철거·멸실된 것이기에 본래적 기능을 상실하였는지 여부가 철거 시점에 대한 판단기준이 되어야 한다고 주장하나,쟁점규정에는 철거 완료 여부에 대한 판단기준을 ‘본래적 기능 상실’이라고 명시하고 있지 아니하며, 본래적 기능 상실은 ‘철거’라는 행위를 하는 과정에서 발생되는 결과적인 현상에 불과하므로 철거과정에서 건물의 본래적 기능이 상실되었다고 해서 이를 기준으로 철거 완료 여부를 판단한다면, 철거완료 시점이 매우 자의적인 판단에 의하여 결정될 수밖에 없다.또한, 앞에서 살펴본 사례(조심 2021지978, 2022.9.8. 등)의 어느 것도 처분청이 주장하는 본래적 기능의 상실 여부를 사실상 철거·멸실된 날의 판단기준으로 삼지 않았으며,해당 모든 사례의 사실관계에서는 철거로 인하여 지상건축물이 없고 지하구조물이나 바닥콘크리트만 남아 있는 상황에서 철거가 진행 중인 점을 고려하여 별도합산과세대상으로 판단하였으므로 처분청이 주장하는 건축물의 본래적 기능 상실 여부에 따라 철거의 완료 여부를 판단해야 한다는 것은 해당 사례 모두에 반하는 주장이다.(나) 처분청이 인용하고 있는 대법원 판례(2015.8.27. 선고 2015두40002 판결)는 주택에 대한 취득세 감면에 대한 사례로서 본 건과는 무관하며, 오히려 철거가 완료되지 않은 상황을 전제로 주택의 본래적 기능 상실 여부에 따라 주택의 취득세 감면 여부를 판단해야 한다는 것으로서 ‘본래적 기능 상실일’이 ‘사실상 철거·멸실일’과 동일하지 않음을 반증하는 사례이다.(다) 나아가, 처분청이 발송한 폐기물조치명령과 폐수처리장 철거촉구 공문 등을 고려할 때 철거공사의 허가권자인 처분청도 철거가 완료되지 않았음을 인지하고 있음에도 자의적으로 건축물의 본래적 기능 상실 여부를 철거 시점의 판단기준으로 삼아 쟁점토지에 대하여 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과하는 것은 부당하다.나.

이유 5처분청 의견(1) 「지방세법 시행령」제103조의2는 ① 과세기준일 현재 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 삼고 있고, ② 이러한 사실상 건축물의 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 6개월이 지나지 아니한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 하고 있는바,OOO공장의 쟁점건축물은 공부상으로는 철거ㆍ멸실이 되지 아니하였으므로 쟁점토지가 “사실상 철거ㆍ멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물의 부속토지”인지 여부만 문제가 된다.(가) 쟁점건축물의 철거ㆍ멸실에 대한 판단기준은 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 공작물이라는 ‘건축물’로서 본래적 기능을 상실하였는지 여부가 그 기준이 되어야 한다.1) 「건축물관리법」은 건축물의 안전을 확보하고 편리ㆍ쾌적ㆍ미관ㆍ기능 등 사용가치를 유지ㆍ향상시키기 위하여 필요한 사항과 안전하게 해체하는 데 필요한 사항을 정하여 건축물의 생애 동안 과학적이고 체계적으로 관리함으로써 국민의 안전과 복리증진에 이바지함을 목적으로 하는 법이지, 청구법인이 주장하는 「지방세법」상 “사실상 철거ㆍ멸실”의 의미를 규정하고 있는 것이 아니다.「건축물관리법」제34조 제1항은 “(건축물)관리자는 해당 건축물이 멸실된 날부터 30일 이내에 건축물 멸실신고서를 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 건축물을 전면해체하고 제33조에 따른 건축물 해체공사 완료신고를 한 경우에는 멸실신고를 한 것으로 본다.”고 규정하여, 건축물 해체공사 완료신고를 한 경우에는 멸실신고를 할 필요가 없다.이와 같이 「건축물관리법」제30조부터 제34조까지의 내용은 건축물의 철거ㆍ멸실 절차를 정한 것이 아니라, 건물의 해체공사나 멸실공사 시에 이와 같은 건물의 해체와 멸실을 허가권자에게 신고하도록 하여 건축물의 생애동안 과학적이고 체계적으로 관리하고 있는 것일 뿐이다.「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제22조 제1항은 “건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 전부 또는 일부가 해체ㆍ멸실 등으로 없어진 경우에는 별지 제18호 서식의 건축물대장 말소신청서를 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장의 말소를 신청하여야 한다. 다만, 건축물관리법 제30조에 따라 해체허가를 받거나 해체신고를 한 경우 또는 같은 법 제34조에 따라 멸실신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있으며,「건축법」제39조 제1항은 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「건축물관리법」제30조에 따라 건축물을 해체한 경우(3호)이거나 제34조에 따른 건축물의 멸실 후 멸실신고를 한 경우(4호)에 해당하는 사유로 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우 관할 등기소에 그 (말소)등기를 촉탁하여야 한다 규정하고 있고,「건축법」제39조 제1항은 이와 같이 건물이 멸실신고 되기 이전에 이미 건축물이 멸실된 상황을 전제로 하고 있음에도 불구하고, 청구법인은 이와 같은 「건축법」등을 무시하고 마치 “철거ㆍ멸실 신고필증”이 교부되어야 건물이 철거ㆍ멸실된 것처럼 잘못된 주장을 하고 있다.2) 대법원(2015.8.27.

이유 6선고 2015두40002 판결)은 지방세와 관련한 ‘건축물의 존부’에 대한 판단을 함에 있어서 그 건축물의 본래적 기능을 할 수 있는 상태인지 여부를 기준으로 현재 건축물인지 여부를 판단하고 있는바,쟁점토지의 쟁점건축물이 철거· 멸실되었는지 여부도 그 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 공작물이라는 ‘건축물’로서 본래적 기능을 할 수 없는 정도로 해체된 경우에는 건축물이 철거·멸실 되었다고 보는 것이 적절하다 할 것이다.(나) 청구법인은 현재 남아있는 철거공사에 대하여 “① 지하구조물 등(배수로, 습식윤활액 Tank, Bath, 윤활유 배관, 폐수처리시설, 지상 구조물 바닥 및 벽체 중 일부 등) 철거공사와 ② 건설폐기물 처리 공사”라고 주장하나,② 건설폐기물 처리 공사는 말 그대로 철거 후 폐기물을 처리하는 것이므로, 실제 청구법인이 남아있다 주장하는 공사는 “① 지하구조물 등(배수로, 습식윤활액 Tank, Bath, 윤활유 배관, 폐수처리시설, 지상 구조물 바닥 및 벽체 중 일부 등) 철거공사”에 한정된다.1) 청구법인은 “쟁점토지에 습식윤활액을 저장하는 저장고, 윤활액 배관, 산세 처리된 동을 보관하는 저장고, 배수로, 폐수처리시설 등 급수시설, 저장시설, 도관시설의 기능을 하는 구조물이 지하에 전반적으로 존재한다.”고 주장하나,이와 같은 지하구조물만으로는 본래적인 쟁점 토지 지상 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 본래적 기능인 ‘공장 건축물로서의 기능’은 상실하였다고 할 것이다.2) 「지방세법」제104조 제2호, 제6조 제4호에 의한 재산세 부과대상인 「건축법」제2조 제2호의 “건축물”도 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것이라고 규정하고 있으나,쟁점건축물은 이미 그 지상 건물은 지붕과 기둥 또는 벽이 없어져 ‘건축물’로서 본래적 기능을 상실하였고 그 지하구조물도 본래적인 기능을 상실한 콘크리트 덩어리 등 폐기물에 불과하여 그 건축물로서의 본래적 기능을 상실한 상태이므로 사실상 철거·멸실되었다 할 것이다.즉, 쟁점건축물은 2022년 11월부터 철거공사를 중단하였고, 그 중단 시점에 이미 쟁점건축물은 본래적 기능을 상실하였다 할 것이므로 2022년 11월경 사실상 철거라는 요건을 충족하였다고 보아야 한다.3) 따라서, 쟁점토지는 「지방세법」 제106조 제1항 제2호의 ‘철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령(「지방세법 시행령」제103조의2)으로 정하는 부속토지’에 해당되지 아니한다 할 것이므로 별도합산과세대상토지로 볼 수 없다.(2) 청구법인이 근거로 제시한 조세심판원의 사례 중 조심 2021지978(2022.9.8.) 사례는 사실상 철거·멸실일을 알 수 없어 공부를 기준으로 철거·멸실일을 기준으로 판단한 경우이고,조심 2008지236(2008.11.28.) 사례는 건축물 멸실시점으로부터 6월이 경과되지 아니한 사실이 명백히 입증된 경우에 해당하여 별도합산과세대상으로 판단한 경우의 사례로서 쟁점건축물의 경우와는 차이가 있다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물이 철거·멸실된 날로부터 6개월이 경과되지 아니한 토지이므로 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.(가) 청구법인은 2018.6.1.