쟁점부동산의 공급시기를 소유권이전등기일로 보아 과세한 처분의 당부
청구인은 늦어도 매매계약 체결 무렵 매수인으로 하여금 사실상 소유자로서 쟁점부동산을 본래의 경제적 목적에 따라 이용할 수 있도록 그 점유를 이전한 것으로 봄이 타당하므로 쟁점부동산의 공급시기는 소유권이전등기일이 아니라 2020년 제1기에 속한다고 할 것임
요지청구인은 늦어도 매매계약 체결 무렵 매수인으로 하여금 사실상 소유자로서 쟁점부동산을 본래의 경제적 목적에 따라 이용할 수 있도록 그 점유를 이전한 것으로 봄이 타당하므로 쟁점부동산의 공급시기는 소유권이전등기일이 아니라 2020년 제1기에 속한다고 할 것임
주문부산강서세무서장이 2025.12.4. 및 2025.12.5. 청구인에게 한 2020년 제2기 부가가치세 OOO원 및 OOO원(납부지연가산세)의 각 부과처분은 이를 취소한다.
이유1. 처분개요가. 청구인은 2016.6.28. 부산도시공사로부터 부산광역시 강서구 OOO 소재 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분양받아 2020.1.6. 취득하였고, 위 지상에 근린생활시설 건물(이하 “쟁점건물”이라 하고, “쟁점토지”와 통칭하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2020.5.13. 사용승인, 2020.6.12. 소유권보존등기를 마쳤다.나. 청구인은 임차인 A(이하 “임차인”이라 한다)에게 쟁점부동산을 임대하기로 하고 2019.11.27. 및 2020.5.22. 임대보증금 OOO원 및 OOO원, 합계 OOO원을 수령하였으나,임차인과 임차인의 동생 B(이하 “B”를 “매수인”이라 하고, “임차인”과 통칭하여 “매수인들”이라 한다)가 매수의사를 표시함에 따라 2020.6.26. 매매대금 OOO원(토지·건물 구분 없음)으로 매매계약을 체결하였다가, 2020.6.29. 기존 매매계약을 취소 후 토지 OOO원, 건물 OOO원(부가가치세 별도)으로 가액을 구분하여 재계약하였다.다. 쟁점부동산은 2020.7.29. 잔금청산 및 소유권이전등기 되었으며, 청구인은 같은 날짜(2020.7.29.)로 매수인에게 세금계산서·계산서를 발행하고, 2021.1.18. 2020년 제2기 부가가치세를 신고하였다.라. 처분청은 아래 ＜표1＞과 같이 청구인이 신고한 쟁점건물 실지거래가액(OOO원)이 기준시가에 따라 안분계산한 금액(OOO원)과 100분의 30 이상 차이가 난다고 보아, 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 기준시가 안분가액(OOO원)을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 2025.12.4. 및 2025.12.5. 청구인에게 2020년 제2기 부가가치세 OOO원 및 OOO원(납부지연가산세)을 각 경정·고지하였다.＜표1＞ 쟁점부동산에 대한 신고가액 등○○○마. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.19. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견＜쟁점부동산의 공급시기＞가. 청구인 주장쟁점부동산의 공급시기는 쟁점부동산에 대한 임대차계약이 파기되어 매수인들이 쟁점부동산을 이용가능하게 된 2020.6.26.(2020년 제1기)이다.(1) 2020년 ‘부가가치세법 집행기준’ 15-28-3에 따르면, 부동산을 양도하는 경우의 공급시기는 해당 부동산이 이용가능하게 되는 때이며, 이용가능하게 되는 때란 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하고, 당사자간 특약에 따라 소유권이전등기일 전에 실제 양도하여 사용·수익하는 때에는 실제로 사용·수익이 가능한 날을 말한다.(2) 청구인은 쟁점건물 리모델링 공사를 2020.5.22.∼5.27. 실시하였고, 2020년 6월부터 임차인은 식당운영에 필요한 바닥 배수공사, 주방 인테리어(벽돌공사 등), 전기공사 등을 진행하였다. 매수인들은 금융기관 대출을 진행하여 취득하기로 결정한 후 2020.6.26. 토지·건물 가액 구분 없이 OOO원에 매매계약서를 작성하였다가, 2020.6.29. 건물 OOO원, 토지 OOO원으로 구분하여 작성하였다.(3) 청구인과 매수인들은 2020.6.29. 임대차계약을 파기하고 기 지급한 임차보증금 OOO원을 매매계약금으로 상계하기로 하였고, 매수인들은 청구인의 허락에 의해 잔금지급 전에 쟁점건물에 필수적인 배수공사와 내부인테리어 공사를 계속 진행하였으며 2020.6.30. 마무리 공사를 하고 시공업자들에게 공사대금을 지급하였다.
이유 2쟁점부동산 소유자인 청구인의 동의를 받지 않았다면 매수인들은 인테리어 공사 등을 할 수 없었을 것이다.(4) 매매계약을 체결함에 있어 부동산의 사용시점에 관한 특약이 있을 때에는 그 약정한 때가 공급시기가 되나, 청구인처럼 특약사항이 없을 때에는 쟁점부동산을 실제 사용·수익한 날이 언제인지를 판단하여야 한다.(5) 임차인은 한국가스안전공사로부터 2020.6.15. 액화석유가스 특정사용시설 완성검사증명서를 발급받았고, 부산강서구청장으로부터 2020.7.10. C 영업신고증을 발급받아 2020.7.10.을 개업일자로 음식점을 운영하였는바, 이는 소유권이전등기일(2020.7.29.) 이전에 음식점업을 영위하기 위해 내부공사 등이 진행되고 있었다는 증거이다.(6) 따라서 쟁점부동산 소유권이전등기일인 2020.7.29. 이전, 청구인의 동의에 의하여 쟁점건물을 매수인들이 식당운영에 필수적인 방수공사 등 내부인테리어공사를 진행하면서 이용하고 있었으므로, 실제로 매수인들이 사용·수익이 가능한 2020.6.26.(2020년 제1기)을 쟁점부동산 공급시기로 보아야 한다.나. 처분청 의견쟁점부동산 인도일·잔금지급일·근저당권설정일·소유권이전등기일·세금계산서 발행일이 모두 2020.7.29.로 일치하고 매매계약서상 사용·수익에 관한 특약이 없으므로, 쟁점부동산의 공급시기는 소유권이전등기일인 2020.7.29.(2020년 제2기)로 보아야 한다.(1) 「부가가치세법」 제15조 제1항 제2호의 “재화가 이용가능하게 되는 때”라 함은 재화를 실지로 사용할 수 있게 되는 때를 말하는 것이고, 공급받는 재화가 부동산인 경우 원칙적으로 그 부동산을 명도받기로 한 때가 실지로 이용가능하게 되는 때이며, 2020.6.29.자 부동산매매계약서 제2조(소유권의 이전 등)에 기재된 부동산 인도일인 2020.7.29.이 쟁점부동산이 이용가능하게 된 때이다.(2) 청구인의 리모델링 공사 계약서상 공사기간은 2020.6.20.∼7.10.로 작업일보의 공사기간 2020.5.22.∼5.27.과 일치하지 않으며, 공사계약서에는 공사비 지급조건이 공사완료 후로 작성되었고 관련 공사비가 2020.7.8.자로 지급되었으므로, 청구인이 2020.6.26. 소유권을 매수인에게 이전하였다고 볼 수 없다.(3) 음식점을 영위한 임차인이 쟁점부동산으로 이전한 시점이 2021.6.8.로 매수인들의 음식점 영업을 위한 공사시점과 차이가 크며, 청구인의 동의가 쟁점부동산의 배타적인 이용을 허락한 동의라고 볼 합리적·객관적 근거가 없다.(4) 매수인들이 2020.7.29.(근저당 설정일) 청구인에게 쟁점부동산 대금의 대부분을 지급하였고, 청구인이 2020.7.29. 소유권을 이전등기하면서 세금계산서를 같은 날 발행한 점 등 일련의 상황을 종합하면, 매수인이 현실적으로 이용 가능한 시기는 2020.7.29.로 보아야 한다.(5) 청구인이 2020년 제2기에 쟁점부동산의 공급이 이루어졌다고 신고·납부한 후 2020년 제1기로 건물의 공급시기를 소급한다고 주장하는 것은 이치에 맞지 않으며, 청구인이 주장하는 2020.6.26.을 공급시기로 가정할 경우 2020년 제1기 부가가치세는 제척기간이 경과하는바, 세수일실을 초래할 가능성이 있다.＜기준시가 안분과세＞가. 청구인 주장쟁점부동산은 토지의 가액과 건물의 가액이 분명하고, 쟁점건물을 신축한 후 1개월 17일 만에 즉시 양도하여 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 목적이 전혀 없었으므로, 「부가가치세법」 제29조 제9항의 개정취지에 비추어 토지·건물 가액을 기준시가로 단순 안분한 처분은 부당하다.(1) 「부가가치세법」 제29조 제9항은 2018.12.31.
이유 3법률 제16101호로 개정되었는데, 기획재정부가 “2018 간추린 개정세법”에서 밝힌 개정이유는 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지이다.(2) 청구인이 쟁점건물 신축 시 거래상대방으로부터 정상적으로 세금계산서를 발급받아 신고하였고, 동 세금계산서에 의하여 확인되는 건물신축가액이 OOO원, 리모델링 공사비용 OOO원 합계 OOO원이며, 건축설계비 등 기타 부대비용을 포함한 총 합계 OOO원이 쟁점건물 취득금액에 해당한다. 또한 청구인은 2020년 제1기 확정 부가가치세 신고 시 환급신고하였고 매입세금계산서가 정상거래에 해당하여 북부산세무서로부터 환급받은 사실이 있다. 이에 청구인이 매수인들에게 발행한 쟁점건물 매출세금계산서상 공급가액 OOO원은 실지거래가액에 해당한다.(3) 처분청 의견에 따르면, 청구인의 쟁점건물 취득시기는 2020.6.12.이고 양도시기는 2020.7.29.로 신축 후 1개월 17일 만에 즉시 양도하였음에도 쟁점건물 신축에 사용된 금액은 OOO원이지만 양도가액은 OOO원이 된다는 것인데, 이는 정상적인 금액이라 할 수 없다. 또한 쟁점토지는 공기업인 부산도시공사로부터 분양받은 금액이 OOO원임에도 처분청 안분가액에 따르면 OOO원이 토지 양도금액이 되어 세법개정 이유인 “자산가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지 목적”에 오히려 부합하지 않는 불합리한 결과가 발생한다.(4) 청구인이 금융기관 대출 실행 시 담보목적으로 2019.10.7. 쟁점토지를, 2020.5.14. 쟁점건물을 각각 감정평가받았는바, 소유권이전등기일(2020.7.29.) 전전(前前) 과세기간(2019.10.7.)의 쟁점토지 감정평가가액과 직전 과세기간(2020.5.14.)의 쟁점건물 감정평가가액에 리모델링 공사비용을 포함한 가액으로 안분한다고 가정하면 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 기준시가로 안분한 처분청 안분가액과 차이가 있다.(5) 「부가가치세법」 제29조 제9항의 개정이유는 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것임에도 청구인의 경우 쟁점건물 신축 후 즉시 양도하였음에도 기준시가로 안분계산한 가액과의 차이가 발생하는 불합리한 상황이 발생하므로, 조세회피 목적이 없음을 인정하여 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.나. 처분청 의견청구인이 실지거래가액으로 구분한 쟁점부동산 가액과 기준시가에 의한 안분가액이 100분의 30 이상 차이가 나므로 조세법률주의 원칙상 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한 처분은 정당하다.(1) 청구인은 쟁점건물 취득시기가 2020.6.12.이고 양도시기는 2020.7.29.로 신축 후 1개월 17일 만에 즉시 양도하였기에 쟁점건물 신축에 사용된 금액 OOO원을 공급가액으로 보아야 하며, 처분청이 기준시가로 안분한 금액 OOO원은 취득가액과 큰 차이가 있어 정상적인 금액이라 할 수 없다고 주장하나,쟁점건물을 2020.5.14. 감정평가한 금액은 리모델링 공사 이전으로 리모델링 공사에 따른 비용이 반영되지 않았으므로 유효한 감정평가가액이 아니며, 2020.7.29.
이유 4기준 안분을 가정시 토지의 감정평가일은 2019.10.7.(전전 과세기간)로 유효하지 않은 감정평가가액이다.(2) 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 축소·확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 「부가가치세법」 제29조 제9항 및 같은 법 시행령 제64조는 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있다.(3) 그 규정에 따라 쟁점부동산의 실지공급가액이 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호에 의한 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있으므로, 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁 점① 쟁점부동산의 공급시기를 소유권이전등기일인 2020.7.29.(2020년 제2기)로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부② 청구인이 실지거래가액으로 구분한 쟁점건물 가액(OOO원)을 부인하고 기준시가로 안분계산한 금액(OOO원)을 공급가액으로 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 부동산 취득·신축 경과는 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 부동산 취득·신축 경과○○○(나) 청구인은 리모델링 공사가 2020.6.20.∼7.10.(계약서)이 아닌 2020.5.22.∼5.27.(작업일보)에 이루어졌다고 주장하나, 리모델링 공사업체로부터 수취한 세금계산서에 따르면 거래일자는 2020.6.30.로 나타난다.(다) 매매계약 및 소유권 이전 경위는 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 매매계약 및 소유권 이전 경위○○○(라) 매수인 측 공사 및 영업 관련 사실은 아래 ＜표4＞와 같다.＜표4＞ 매수인 측 공사 및 영업 관련 경과○○○(마) 청구인은 쟁점부동산 매수인들이 쟁점건물에서 음식점업을 개업하기 위해 소유권이전등기일(2020.7.29.) 이전부터 내부공사를 진행하였다는 증빙으로 매수인들의 계좌출금내역이 확인되는 폰뱅킹 화면을 제출하였다. 처분청은 검토결과 아래 ＜표5＞와 같이 매입세금계산서상 금액불일치 등 사유로 매수인들의 쟁점건물 내부공사와 관련된 것으로 단정하기 어렵다고 주장한다.＜표5＞ 처분청의 매수인들 계좌출금내역 검토결과○○○(바) 쟁점부동산에 대한 신고가액 등을 정리하면 아래 ＜표6＞과 같다.＜표6＞ 쟁점부동산에 대한 신고가액 등○○○(사) 매매계약서에 특약사항(“기존 임차인과 체결한 임대차 계약은 파기하고 임대보증금 OOO원을 계약금과 상계처리한다.”)이 있으며, 사용·수익에 관한 별도 특약은 없다.(아) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액 기준으로 2020.9.30. 토지 등 매매차익 예정신고를 하였고, 양도일자를 소유권이전등기일과 동일한 2020.7.29.로 기재하였다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 「부가가치세법」 제15조 제1항 제2호는 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 재화가 이용가능하게 되는 때를 공급시기로 규정하고 있고, 부동산을 양도하는 경우 “재화가 이용가능하게 되는 때”라 함은 재화를 실지로 사용할 수 있게 되는 때, 즉 원칙적으로 그 부동산을 명도받기로 한 때를 의미하나, 매매대금이 청산되거나 거래상대방 명의로의 이전등기가 경료되기 이전이라도 거래상대방으로 하여금 사실상 소유자로서 당해 부동산에 대한 배타적인 이용 및 처분을 할 수 있도록 그 점유를 이전하였다면 그때를 공급시기로 보아야 하는바, 매수인 측이 소유권이전등기일(2020.7.29.) 이전인 2020.6.15.
이유 5한국가스안전공사로부터 쟁점건물에 관한 액화석유가스 특정사용시설 완성검사증명서를 발급받고, 2020년 6월경 쟁점건물에서 식당 운영을 위한 배수공사 및 내부인테리어공사 등을 진행하였으며, 곧이어 2020.6.26. 매매계약을 체결함으로써 임차인의 지위에서 매수인의 지위로 전환되어 쟁점부동산을 점유·사용하였던 것으로 보이며, 2020.6.30.에도 인테리어 공사대금을 지급한 사실이 확인되는 점, 2020.7.10. 쟁점건물 소재지를 영업장으로 하는 영업신고증을 발급받은 점, 쟁점건물의 소유자인 청구인의 동의가 없었다면 매수인이 잔금청산 전에 위와 같은 공사 및 영업준비행위를 할 수 없었을 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 청구인은 늦어도 2020.6.26. 매매계약 체결 무렵 매수인으로 하여금 사실상 소유자로서 쟁점부동산을 배타적으로 이용할 수 있도록 그 점유를 이전한 것으로 봄이 타당하므로, 쟁점부동산의 공급시기는 소유권이전등기일(2020.7.29.)이 아니라 2020년 제1기(2020.6.26.)에 속한다고 할 것이다.한편, 「국세기본법」 제26조의2 제1항은 국세의 부과제척기간을 원칙적으로 5년으로 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 7년, 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급·공제를 받은 경우 10년의 부과제척기간을 적용하도록 규정하고 있다.앞서 본 바와 같이 쟁점부동산의 공급시기는 2020년 제1기에 속하는바, 청구인이 2020년 제1기 부가가치세에 대하여 확정신고를 한 사실이 확인되어 같은 조 제2항 제1호의 무신고에 해당한다고 볼 수 없고, 달리 청구인이 부정한 행위로 부가가치세를 포탈하였다고 볼 만한 사정도 나타나지 아니하므로, 2020년 제1기 각 부가가치세에 대하여는 같은 조 제1항에 따른 5년의 부과제척기간이 적용된다 할 것이다.그렇다면 2020년 제1기 부가가치세의 확정신고기한은 2020.7.25.이고 쟁점부동산 공급과 관련된 거래의 부과제척기간 기산일은 그 다음 날인 2020.7.26.이므로, 5년의 부과제척기간은 2025.7.25.로 만료되었다 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 공급시기가 2020년 제2기임을 전제로 한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.(3) 다음으로 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령 등(1) 부가가치세법제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 : 재화가 이용가능하게 되는 때제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우.
이유 6다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.(2) 부가가치세법 시행령제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.