쟁점주택의 양도를 가장매매로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 경정한 처분의 당부

요지쟁점주택 1차거래 매매계약서와 달리 청구인의 주택담보대출채무는 ㅇㅇㅇ에게 승계되지 않았고, 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재취득할 때까지 청구인이 쟁점주택에 대한 대출원리금을 계속 상환한 것으로 나타나며, ㅇㅇㅇ 명의로 소유권이전을 한 이후에도 근저당권 채무자를 청구인으로 유지하였다가 청구인의 배우자가 쟁점주택을 양도한 이후에 근저당권 채무자를 현 소유자 명의로 변경한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

주문심판청구를 기각한다.

이유1. 처분개요가. 청구인은 2016.10.6. 부산광역시 사하구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인의 직장동료인 매수인 A에게 OOO원에 양도(이하 “쟁점주택 1차거래”라 한다)하고 2016.12.21. 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고,2012.6.27. 취득하여 보유하던 부산광역시 북구 OOO(이하 “B 주택”이라 한다)를 2016.10.17. 매수인 B에게 양도(양도가액 OOO원)하는 계약을 체결하고 2016.12.21. 잔금 수령 및 소유권이전등기를 하였으며 1세대 1주택 비과세로 보아 양도소득세를 무신고하였다.이후 청구인의 배우자 C는 2017.7.17. A으로부터 쟁점주택을 OOO원에 양수(이하 “쟁점주택 2차거래”라 하고 쟁점주택 1차거래와 함께 “쟁점거래”라 한다)하였다.나. 서부산세무서장은 2025.8.27.부터 2025.9.15.까지 청구인의 2016년 귀속 양도소득세 세무조사를 실시하였고, 청구인이 화명동 주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용 요건을 충족하기 위한 목적으로 쟁점주택을 가장매매하였다고 보아 10년의 부과제척기간을 적용하여 2025.11.17. 청구인에게 화명동 주택의 양도차익 OOO원에 대한 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.19. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견(1) A과 한 쟁점주택 1차거래의 경위는 다음과 같다.(가) 청구인은 노후화된 쟁점주택을 매도할 생각을 가지고 있던 차에 직장에서 부동산 관련 이야기를 하던 중 A이 치매 노모와 함께 거주할 주택을 구하고 있다는 것을 알게 되었고, 당시 A의 대출이 원활하지 않은 반면 청구인의 대출조건이 좋은 점을 고려하여 대출 명의자를 청구인으로 유지한 채 청구인이 쟁점주택에 전세로 전입하여 일정기간 대출 명의를 유지하면서 A이 쟁점주택으로 이전할 시점에 모든 사항을 정리하기로 하였다.(나) 그러나 A은 거래일 이후 A 모친의 건강상 이유로 쟁점주택에 거주하기 힘들다며 쟁점주택을 처분하고 싶다고 하여 같은 직장에서 불편한 관계로 지내고 싶지 않고, 대출도 청구인의 명의였으므로 몇 달간 제3자에게 매도하는 것을 도와주다가 결국 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재매입하게 되었다.(다) 쟁점주택 양도와 관련한 자금의 흐름을 보면 쟁점주택 매매대금은 OOO원이고 그 중 OOO원을 청구인의 전세보증금으로 대체하였으며, 청구인의 부채 OOO원을 A이 승계하면서 청구인은 OOO원을 A에게 반환(자금이체)하였고 차액인 OOO원은 상호 협의 하에 10개월간 대출원리금을 청구인이 납부하기로 하였다.(2) 쟁점주택 1차거래는 가장매매에 해당하지 아니한다.(가) 청구인은 2016.10.11. A의 계좌로 OOO원을 이체하였고, 2016.10.13. 청구인의 계좌에는 아들 결혼자금인 현금 OOO원이 입금되었는데, 청구인은 2016.10.12.

이유 2A이 OOO원을 현금으로 출금하였는지 여부도 알 수 없고, A의 현금출금액과 청구인 계좌 현금입금액은 금액이 상이하며, 출금과 입금의 주체가 다르고, 청구인의 계좌에 현금입금된 OOO원은 아들의 결혼자금 관련 (혼수)현금이라고 소명하였음에도, 처분청은 청구인의 계좌에 현금으로 입금된 입금처가 청구인의 직장 인근 은행지점이라는 이유로 A이 출금한 금액 중 OOO원을 청구인이 다시 현금으로 입금한 것이라고 추정한 것으로 이는 객관적인 증거가 아닌 추론에 불과하다.(나) 어떠한 거래를 가장매매에 해당한다고 보기 위해서는 외형상 매매형식이 존재한다는 사정만으로는 부족하고, 대금의 실제 수수 및 귀속관계, 거래의 동기와 목적, 거래이후의 권리관계 및 경제적 이익의 귀속 등 제반 사정을 종합적으로 판단하여야 하는바, 처분청과 같이 가장매매를 이유로 과세할 경우 그 입증책임은 처분청에 있고, 단순한 정황이나 추측만으로 가장매매라고 단정하여서는 아니되며, 특히 처분청은 청구인의 계좌로 입금한 OOO원이 A의 출금액에서 유래되었다는 어떠한 근거도 제시하지 못하였다.(다) 통상 가장매매의 경우 권리관계를 이유로 신뢰할 수 있는 혈족이나 인척, 즉 특수관계인을 그 대상으로 하여 진행되나, 청구인과 A은 전혀 특수관계가 없는 제3자이고, 고가의 재산인 부동산을 그 가액에 비하면 소액인 양도소득세 비과세 적용을 위하여 권리관계의 다툼이 생길 수 있음에도 이를 실행한다는 것은 통상적으로 합리적인 행위라고 보기 어렵고, 또한 청구인이 A에게 쟁점주택을 매도한 시점은 청구인이 새로운 직장에서 업무상으로 알게 된지 10개월이 채 지나지 않았을 시기로, 청구인에게는 배우자의 형제를 포함하여 10명의 형제자매가 있어 가장매매를 계획하였다면 굳이 A과 할 이유가 전혀 없으며, 청구인과 같은 직장에 근무하였던 D과 G는 진술서를 통해 A의 필요에 의해 쟁점주택을 매매하였다는 내용을 진술하기도 하였다.(다) 처분청은 대출 원리금을 청구인이 부담한 점, 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 소유권 변경 이력이 없다는 점을 들어 쟁점주택의 소유자가 청구인이라는 의견이나, A의 대출이 원활하지 않았던 반면, 청구인의 대출조건(30년, 고정이율 3%)이 좋아 매매계약서에 명시적으로 10개월간 대출 원리금 부담 특약을 기재해 놓았고, 소유권 이전은 청구인의 장기 우대금리 조건이 채무자가 바뀌게 될 경우 동일 조건으로 대출을 받을 수 없게 되므로 청구인의 명의를 유지한 것이다.(라) 처분청은 쟁점주택 1차거래 이후 배우자 명의로 재취득한 점을 들어 쟁점거래를 사전에 기획한 가장매매로 보고 있으나, A의 자필확인서를 보면 쟁점주택 1차거래 시 A은 당장 쟁점주택으로 이사할 필요가 없었으므로 청구인이 당분간 거주하는 조건으로 임대차계약을 체결하고 전세로 거주하였고, A은 이후 모친의 건강상 이유로 이사가 불가능해지자 청구인은 A의 상황을 배려하여 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재매입하게 되었다는 사정을 명확히 진술한바 있다.(마) 과세요건사실의 존부는 과세관청이 적극적으로 입증하여야 하고, 모든 금융흐름을 납세자가 전부 소명하지 못하였다는 이유만으로 조세회피목적의 가장매매를 인정하는 것은 그 입증책임을 납세자에게 전가하는 것으로 허용될 수 없으며,법원은 거래가 가장행위에 해당한다고 하려면 그 거래가 외형상의 존재나 실질이 없다는 점을 과세관청이 구체적 증거로 이를 입증하여야 하고 단순히 거래당사자간 정황만으로는 가장매매를 단정할 수 없다고 판시(대법원 1992.2.28.

이유 3선고 91누6597 판결 등 다수, 같은 뜻임)하였다.청구인은 쟁점주택 1차거래는 특수관계가 없는 제3자간 거래로 계약상 조건에 따라 쟁점주택을 양도하였고, 처분청의 추정에 대응하기 위하여 9년이 경과한 거래에 대한 세무조사임에도 최선을 다하여 A을 찾아가 당시 거래에 대한 사실관계의 확인서를 요청하고 취득세 및 법무사비 납부내역을 교부받아 제출하였는바, 처분청은 추정만으로 쟁점주택 1차거래를 가장매매로 보아 과세하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.(3) 처분청은 쟁점주택 1차거래 후 9년이 경과한 시점에 세무조사를 실시하였고, 가장매매를 전제로 10년의 부과제척기간을 적용하는 것은 타당하지 아니하다.(가) 청구인은 만 70세로 이후 기대소득이 없고, 청구인은 특수관계가 없는 A에게 계약상 조건에 맞게 거래를 한 것이며, 거래조건이 다소 청구인에게 불리한 것이라도 이는 쟁점주택의 노후화 등을 사유로 상호 합의한 사항임에도 9년 전 거래에 대하여 추측만으로 과세한 것임에도 청구인은 쟁점주택 1차거래가 가장매매가 아니라는 점을 입증하기 위하여 노력을 다하였고, 청구인이 9년이나 지난 시점에서 자료를 완벽하게 구비하도록 요구하는 것은 사회통념에 비추어 볼 때 불합리하다.(나) 이 건은 가장매매이자 부정행위에 해당한다고 보아 10년의 부과제척기간을 적용하였는데, 「국세기본법」에 10년의 부과제척기간을 적용하기 위해서는 납세자가 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우에 해당하여야 하고,법원은 납세자가 법정신고기한 내 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 국세부과제척기간은 7년이고, 10년의 부과제척기간을 적용하는「국세기본법」이 정한 사기 기타 부정한 행위라고 함은 조세의 포탈을 가능하게 하는 행위로서 사회통념상 부정이라고 인정되는 행위, 즉 조세의 부과징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말하는 것으로서, 어떤 다른 행위를 수반함이 없이 단순한 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 이에 해당하지 않는다고 판시(서울행정법원 2014.9.24.

이유 4선고 2014구단53356 판결 등 다수)하였다.(다) 청구인은 쟁점주택의 양도사실을 은폐하거나 허위로 신고한바 없고, 거래사실 자체가 세무조사를 통해 확인된 것이 아니라 과거 신고자료에 의해 드러난 사안이며, 본건은 거래의 실질에 대한 법률적 판단의 문제에 불과함에도 이를 두고 곧바로 부정행위에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 건은 부정행위에 해당하지 않는 일반적인 양도소득세 과세사안에 해당하고, 쟁점주택 거래에 적용되어야 할 부과제척기간은 OOO 주택 양도에 대한 신고기한(과세기간의 다음연도 5.1.부터 5.31.) 다음 날인 2017.6.1.부터 7년 후인 2024.5.31.까지이므로 청구인의 부정행위를 전제로 B 주택 양도에 대하여 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하지 아니하다.(4) 처분청 답변에 대한 항변내용은 다음과 같다.(가) 처분청은 A이 인출한 현금 OOO원과 청구인 계좌에 입금된 현금 OOO원은 연관성이 있어 보이고, 자녀 결혼자금이라는 청구인의 주장은 자녀의 혼인신고일과의 차이로 인해 신뢰하기 어렵다는 의견이나,현금거래가 빈번한 경제생활에서는 이는 우연의 일치에 불과하고 처분청은 해당 현금이 청구인에게 직접 전달되었다는 어떠한 물리적 증거(수표배서, cctv, 제3자 목격 등)를 제시하지 못하면서 단지 시간과 장소의 인접성만으로 이를 연관성이 있어 보인다고 단정하는 것으로, 청구인의 현금입금액 OOO원은 당시 결혼을 앞둔 아들의 혼수 및 예식비용 마련을 위해 보유하고 있던 현금을 입금한 것으로 통상적인 결혼식 및 신혼살림 준비는 혼인신고보다 훨씬 앞서 이루어지는 것이 통상적임에도 9년 전 소액의 현금흐름에 대해 영수증이 없다는 점을 들어 해당 사실 자체를 부인하는 것은 타당하지 아니하다.(나) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 단기간 내 배우자가 재취득하였고, 청구인이 계속 거주한 점을 볼 때 쟁점거래는 B 주택의 양도소득에 대하여 비과세를 적용하기 위한 목적으로 사전 기획된 가장매매라는 의견이나,A과 청구인은 아무런 특수관계가 없고 OOO원이 넘는 부동산의 소유권을 아무런 담보도 없이 제3자에게 넘기는 가장매매를 할 경우 향후 매수인이 소유권을 주장하거나 반환을 거부할 경우 이를 회수할 법적 수단이 없음에도 고작 양도소득세 비과세 적용을 위하여 타인에게 소유권을 넘기는 모험을 감행하는 합리적인 경제인은 존재하지 않으며, 처분청이 제시한 조세심판원 선결정례(조심 2024인357, 2024.2.24.)는 친인척 간의 거래이자 자금이 즉시 회수된 사례로 청구인의 경우과 같은 제3자간의 거래와는 사실관계가 근본적으로 달라 적용할 수 없다.(다) 처분청은 쟁점주택 양도 후에도 청구인이 대출원리금 OOO원과 재산세까지 납부하였고, 배우자가 쟁점주택을 재취득할 당시 지금한 계약금 OOO원과 잔금 OOO원에 대해서도 현금으로 지급하였다고 주장할 뿐 관련 근거가 없어 쟁점거래가 가장매매라는 의견이나,쟁점주택은 노후되어 매매가 어려운 아파트로 청구인은 A의 경제적 어려움을 덜어주면서 매매를 성사시키고자 10개월간의 원리금을 부담하기로 약정하였고, 이는 총 매매대금의 약 2.4% 수준으로 실질적으로는 사후적 매매가액 할인의 성격으로 볼 수 있으며, 만약 가장매매가 목적이었다면 과세관청이 의심할 만한 이러한 대납조건을 굳이 계약서상 특약사항으로 명시할 이유가 없고, 투명하게 기재했다는 사실 자체가 당사자간의 진정한 합의에 의한 실거래임을 반증한다.또한 최근 대법원(대법원 2026.4.2.

이유 5선고 2026두30225 판결)은 납세자가 제출한 매매계약서가 거짓이라는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있고, 과세관청이 그 계약서가 위조되었거나 사후에 허위로 작성되었다는 점을 명확히 증명하지 못한다면 계약서상 내용을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 판시하였고, 이 건의 경우 특약내용인 원리금 대납을 숨기지 않고 기재하였으며, 처분청이 이에 대하여 사후에 조작되었다거나 허위라는 구체적인 증거를 단 하나도 제시하지 못한 채 9년 전의 정황만으로 이례적이라고 보아 실거래 자체를 부정하고 있는 것으로 이는 대법원의 판결에 정면으로 위배되는 것이고, 청구인의 적극적인 은닉행위가 없는 이 건은 무신고에 대한 일반부과제척기간인 7년을 적용하여야 하므로 이 건 처분은 부과제척기간이 경과하여 부과한 위법한 처분에 해당한다.나. 처분청 의견(1) 쟁점주택의 양도는 화명동 주택의 양도소득세 절감을 위한 목적으로 행해진 가장매매이다.(가) 청구인은 2016.10.11. 매매계약과 동시에 임대차계약을 체결하였는데, 쟁점주택의 매매가액과 임차보증금의 차액 OOO원은 계약 당일 A 명의의 계좌로 이체되었고, A은 자기 계좌에 입금된 차액 OOO원 중 취·등록세 등 OOO원을 법무사에게 이체하였으며, 다음 날인 2016.10.12. 현금 OOO원을 주거지 인근 금융기관에서 현금으로 인출하였는데 이는 다음 날 청구인의 직장 근처 금융기관에서 청구인 명의의 계좌에 입금된 현금 OOO원과 연관이 있어 보인다.(나) 청구인은 현금 입금 OOO원의 원천이 A의 현금인출액과 무관하게 보관하고 있던 현금을 자녀의 결혼자금을 위해 입금한 것이라고 주장하나, 자녀 E의 혼인신고일은 2018.4.25.로 현금입금일인 2016.10.13.과 시간적으로 상당한 괴리가 존재하고, 설령 실제 결혼날짜보다 혼인신고일이 늦어졌다고 하더라도 청구인의 계좌에는 축의금으로 보이는 어떤 금액도 입금된 사실이 확인되지 않는다.(다) 또한 청구인은 현금을 입금한 은행지점이 직장 인근에 위치하고 있어 편리하다고 하나, 분실위험을 감수하고 자택에 보관 중이던 고액의 현금을 굳이 차량으로 이동한 후 입금하였다는 소명은 납득하기가 어렵고, A의 주거래 은행은 부산은행이고 청구인은 우리은행으로 A이 편의상 주거지 인근에서 출금하고 이를 청구인에게 전달하여 청구인이 이를 입금하였다고 보는 것이 보다 상식에 부합한다 할 것이므로 청구인이 매매계약서상 거래금액대로 대금을 수수하고, 정산한 차액을 이체하였다고 주장하며 제출한 금융증빙은 쟁점주택 1차거래가 실제 거래인 것처럼 꾸미기 위해 만들어낸 것으로 추정된다.(라) 청구인은 2016.10.6.

이유 6A과 쟁점주택 매매 시 향후 2년간 쟁점주택을 임차하여 사용하고 10개월간 대출원리금은 청구인이 부담한다고 약정을 하였는데, 쟁점주택의 임대차기간이 만료되기 전 대출원리금 대납기간이 종료됨과 동시에 청구인의 배우자로 쟁점주택의 소유권변경등기가 되었고, 이는 청구인이 대출원리금을 부담하기로 약정한 기간과 쟁점주택을 A으로부터 청구인 배우자 명의로 재취득한 기간이 10개월로 일치하는 것으로 볼때 청구인은 쟁점주택 양도시부터 재취득을 계획한 것으로 보인다.(마) 또한 청구인은 쟁점주택 2차거래에 대하여 A 노모의 치매증상이 악화된 상황과 청구인의 직장 내 평판을 우려하여 내린 결정으로 공교롭게 기간이 겹쳤을 뿐이라고 주장하나, 청구인의 진술서에 따르면 A 모친의 치매증상은 A이 쟁점주택을 매입하기를 희망했던 주요한 이유로 기재되어 있고, 쟁점주택 1차거래가 가장매매가 아닌 실제 거래라면 A의 입장에서는 쟁점주택을 취득하고 임대함으로써 정산차액을 운용할 수 있으므로 합리적인 경제인의 관점에서 판단했을 때 임대차 계약기간이 만료되기 전에 이를 다시 매매할 이유가 없으므로, 쟁점주택 1차거래는 실제로 소유자가 변경된 것이 아닌 가장매매라고 보인다.(바) 청구인은 쟁점주택 양도 후 불과 11일만에 B 주택을 양도하고, B 주택의 양도차익에 대하여 양도소득세 비과세를 적용받았으며, 10개월 후 계속하여 거주하고 있던 쟁점주택을 배우자 명의로 변경하였다.청구인은 매수인 A과 친인척관계에 해당하지 않으므로 신뢰를 바탕으로 이루어지는 가장매매를 할 이유가 전혀 없고 소액인 양도소득세 비과세 적용을 목적으로 권리관계의 다툼이 생길 수 있는 사항을 진행하는 것을 통상적으로 합리적인 의사결정자가 행할 수 있는 행위가 아니라고 주장하나, 청구인이 B 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 않았다면 부과되는 양도소득세는 OOO원으로 이는 결코 소액이 아니고, B 주택의 양도에 대하여 비과세를 적용받을 목적으로 가장매매를 한 대가는 2016년 쟁점주택 취득세 등 OOO원과 쟁점주택 양도소득세 OOO원, 2017년 쟁점주택 취득세 등 OOO원으로 합계액이 OOO원에 불과하다.(2) 처분청은 쟁점주택과 B 주택의 거래 당시 객관적 사실관계를 근거로 쟁점주택의 실제 소유자를 청구인으로 판단하였다.(가) 실제 소유자라 함은 소유객체에 대해 사용, 수익, 처분을 본인의 의사에 따라 자유로이 판단하고 이행할 수 있는 권리자이자 의무부담자로 정의할 수 있고, 쟁점주택의 등기부등본상 소유권이 변경되었음에도 불구하고 담보대출금에 대한 채무자의 변경이 없었고, 쟁점주택을 양도한 이후에도 청구인 세대는 계속 쟁점주택에서 거주한 것으로 나타나며, 심지어 쟁점주택의 10개월 간 담보대출 원리금 합계 OOO원을 청구인이 상환하였고, 2017년도 재산세 납세의무자는 A임에도 청구인이 쟁점주택의 재산세를 납부한 사실도 확인된다.이와 같이 특별한 사정없이 부동산의 소유권이 변경되었음에도 불구하고 금융기관의 채무자를 바꾸지 않고 타인의 부동산 대출금을 대신 상환하며 타인이 납세의무자인 재산세를 대리납부하는 것이야 말로 청구인이 말하는 통상적이고 합리적인 의사결정으로 보기 어렵고, 이러한 납득불가한 행위는 청구인이 쟁점주택의 실제 소유자이기 때문이라고 이해하는 것이 더욱 합리적이다.(나) 청구인은 쟁점주택 대출금 10개월간 대리상환 특약사항이 매매계약일 당시 대출금 OOO원 중 OOO원만이 10개월의 대출원리금이라 소액에 해당하여 청구인이 부담하였다고 주장하나, 해당 기간 중 실제 상환된 쟁점주택의 대출원리금은 OOO원으로 소액으로 치부하기는 많은 금액에 해당하고, 청구인이 일방적으로 불리하게 대출원리금을 부담해야 할