쟁점아파트의 양도를 장기할부조건부 매매거래로 보아 사용수익일을 양도시기로 하여 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

요지전세권과 소유권은 그 법적 성질상 양립할 수 없는 개념인데, 이 건의 경우를 보면 청구인들과 ㅇㅇㅇ은 쟁점전세계약을 체결하였고, 당시에는 매매계약서가 아닌 쟁점1차합의서가 작성되었다가, 그 합의내용 일부를 수정하는 쟁점2차합의서가 다시 작성된 사실로 보아 이를 확정적인 효력을 갖는 매매계약서로 보기는 어려우며, 이 건은 선결정례와는 다르게 매수인들의 전입 당시 소유권이전청구권가등기 등이 이루어지지 않았고, 쟁점1차합의서 및 쟁점2차합의서 작성일 또는 쟁점전세계약서 작성일이 아니라 매매계약일에 이르러서야 매매예약가등기가 이루어진 점, 이 건 매수인들은 전세권에 기초한 확정일자를 부여받는 등 전세권에 기초한 권한을 행사한 점 등에 비추어 선결정례와는 달리 쟁점전세계약을 가장행위로 보기는 어렵고, 이 건 매수인들은 적어도 쟁점전세계약상의 임대차기간 동안은 온전히 전세권자로서 쟁점아파트를 사용수익한 것으로 보이며, 쟁점아파트의 소유권이 매수인들 명의로 이전되어서야 비로소 소유권에 기초한 사용수익을 한 것으로 보임

주문남대구세무서장이 2025.8.6. 청구인들 각각에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 각각 취소한다.

이유1. 처분개요가. 청구인 B은 2018.6.28. 대구광역시 수성구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받은 후 분양권 지분 2분의 1을 그 배우자인 청구인 A(이하 청구인 B과 합하여 “청구인들”이라 한다)에게 2020.6.5. 증여하였다.나. 청구인들은 2020.8.17. C과 쟁점아파트를 임대하기로 하는 ‘부동산(아파트)전세 계약서’를 작성(이하 “쟁점전세계약”이라 한다)하였다.다. 청구인들은 쟁점전세계약서 작성일과 같은 날인 2020.8.17. C과 추후 쟁점아파트의 매계약을 진행하기로 하면서 매매금액은 OOO원, 계약일은 부동산 등기이전 이후, 계약금은 OOO원, 중도금은 전세보증금 OOO원으로 대체, 잔금일자는 계약일로부터 2년 후, 당사자 중 일방이 협의사항을 어길 시 위약자가 OOO원을 배상하기로 하는 것을 주된 내용으로 하는 합의서(이하 “쟁점1차합의서”라 한다)를 작성하였다.라. 청구인들은 2020.11.8. C과 쟁점아파트의 매매금액을 OOO원으로 OOO원을 증액하면서 증액된 OOO원은 중도금에 추가하고 합의사항을 어길 시 위약자가 쟁점1차합의서 위약금 OOO원을 포함하여 OOO원을 배상하기로 하는 것을 주된 내용으로 하는 합의서(이하 “쟁점2차합의서”라 한다)를 작성하였다.마. 청구인들은 2021.3.9. 자신들의 명의로 쟁점아파트의 소유권등기를 이전하였고, 2021.3.17. C 및 그의 배우자 D(이하 “매수인들”이라 한다)과 쟁점아파트 매매계약서를 작성(이하 “쟁점매매계약” 또는 “쟁점매매계약서”라 한다)하였고, 매수인들은 같은 날 쟁점아파트에 ‘매매예약가등기’를 설정하였다.바. 청구인들은 2023.3.17. 매수인들로부터 쟁점아파트 매매계약에 따른 잔금을 수령하고 소유권등기를 매수인들 명의로 이전(이하 “쟁점거래”라 한다)하였으며, 같은 날 쟁점거래로 인한 양도차익에 대해 1세대1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 2023년 귀속 양도소득세를 각각 신고·납부하였다.사. 대구지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.4.14.부터 2025.5.3.까지 쟁점거래에 대해 1세대1주택(고가주택) 비과세 보유기간 요건을 미충족한 혐의로 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점거래가 장기할부조건 거래에 해당하고, 그에 따른 양도시기는 매수인들이 쟁점아파트에 전입신고 및 사용수익한 날인 2020.12.31.이며, 취득일부터 양도일까지의 보유기간이 2년 미만이므로 1세대1주택 비과세 규정의 보유기간 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아, 처분청에 관련 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2025.8.6. 청구인들에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 결정·고지하였다.아. 청구인들은 이에 불복하여 2025.9.26. 이 건 심판청구를 각각 제기하였다.2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 쟁점전세계약과 쟁점매매계약을 하나의 거래로 볼 수 있는지 여부(가) 처분청은 쟁점전세계약, 쟁점1차합의서, 쟁점매매계약을 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 하나의 행위 또는 거래로 보아 청구인들의 비과세를 배제하는 처분을 하였다.(나) 그러나, 1세대1주택 비과세는 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 주택 보유기간이 2년 이상인 것”을 요건으로 하고 있어, 전세계약을 통해 2년 이상 보유 요건을 충족한 후 주택을 양도하여 비과세 혜택을 받는 행위는 세법의 혜택을 부당하게 받는 것이 아닌, 세법이 허용하는 범위 안에서 세부담을 낮추는 합법적인 행위이다.(다) 한편, 정부는 이러한 합법적 절세가 빈번해짐에 따라 2017.8.2.

이유 2대책을 통해 조정대상지역 내 1세대1주택 비과세 요건에 거주요건을 추가하였다. 이는 곧 당시 법제 하에서는 청구인들의 방식이 정당하게 허용된 절세 방법임을 뒷받침한다.(라) 이에 청구인들도 다른 납세의무자들과 마찬가지로 단기 양도가 아닌 최소 2년 이상 보유하고 쟁점아파트를 매각하기 위해 2020.8.17. C과 쟁점전세계약을 체결하였다.(마) 분양가 OOO원이던 쟁점아파트의 시세는 쟁점전세계약 체결 당시 약 OOO원 가량으로 급등세에 있었고, C은 향후 가격 상승에 따른 불확실성을 우려하여 매매가액을 조기에 확정하고자 쟁점아파트 매수를 적극적으로 희망하여 공인중개사의 중개 하에, 청구인들과 C은 쟁점전세계약을 체결한 후 매매가액을 OOO원으로 약속하는 쟁점1차합의서를 작성하였다.(바) 쟁점전세계약 후 불과 3개월만에 쟁점아파트의 시세가 OOO원 가량으로 폭등하자 청구인들은 전세계약금의 배액을 배상하더라도 전세계약을 파기하고자 하였으나, 공인중개사의 설득으로 시세 OOO원과 쟁점1차합의서상 매매금액 OOO원의 차이 OOO원 중 쟁점아파트가 2층임을 감안하여 청구인들은 OOO원을 양보하고, C은 OOO원을 증액하며 청구인들 부담분 중개보수를 대신 부담해주는 것으로 서로 합의하여, 2020.11.8. 매매가액을 OOO원으로 약속하는 쟁점2차합의서를 작성하고, 청구인들의 쟁점아파트 소유권 이전 등기 후 2021.3.17. 최종적으로 쟁점매매계약서를 작성하였다.(사) 처분청은 쟁점전세계약의 특약사항과 쟁점1차합의서의 작성시점 및 내용을 근거로, 쟁점전세계약은 외형상 임대차계약의 형태를 띠고 있으나 형식적인 수단에 불과하며, 실질적으로는 쟁점매매계약과 동일한 하나의 거래로 보아야 한다며, 쟁점매매거래를 장기할부조건부 매매로 보고자 하였으나, 쟁점매매계약서 작성시점을 매매계약 시점으로 보는 경우 매매계약도 체결하기 전에 양도가 성립하는 일반적이지 않은 상황을 극복하기 위해, 최종적으로 작성된 쟁점매매계약서가 있음에도 불구하고, 합리적인 근거 없이 쟁점전세계약 및 쟁점1차합의서를 매매계약으로 의제하여 양도소득세를 부과하였다.(아) 처분청은 쟁점전세계약 특약사항 중 “임차인은 추후 매매 시 매수인으로 동일한 지위” 및 “인테리어 권한 부여” 조항 등을 근거로 쟁점전세계약을 형식적 계약으로 판단하였다. 그러나 이는 단순히 향후 매수 가능성이 있는 임차인의 사용·수익 권한을 강화한 것에 불과하며, 더 나아가 쟁점전세계약이 체결된 후 임차인들은 “확정일자”까지 부여받아 임대차계약으로서의 법적 효력이 공적으로 보강되었다. 따라서 해당 특약사항이 쟁점전세계약의 독립적 법적 성격을 부정하고 이를 실질적으로 쟁점매매계약과 동일한 하나의 거래로, 즉 쟁점매매계약과 같은 성격의 법률행위로 의제할 근거가 될 수 없다.(자) 또한, 과세전적부심사 “불채택”판단 중 쟁점1차합의서 및 쟁점2차합의서를 구속력 있는 실질적인 매매계약으로 보고, 쟁점매매계약은 합의 내용을 매매계약서의 형식을 갖추어 구체화한 것으로 결론지었으나, 해당 합의서들은 임차인들의 강한 매수 의사와 당시 부동산 가격 급등세 상황에 따라 단순히 “매매가액을 조기확정”하고 향후 “매매계약 체결 이행을 담보”하기 위한 예비적·잠정적 문서에 지나지 않는다.(차) 실제로 쟁점1차합의서 작성 후 3개월 이내 매매가액을 OOO원 증액하는 쟁점2차합의서가 작성되었고, 쟁점1차합의서에 포함되었던 위약금 OOO원 조항은 전혀 이행되지 않았다.

이유 3이는 해당 합의서들이 언제든지 수정되거나 파기될 수 있는 성질의 문서임을 분명히 보여준다.(카) 이 사건에서는 불행인지 다행인지, 쟁점2차합의서 작성 후 쟁점매매계약이 체결되기까지의 기간 동안에 시세 변동이 크지 않았기에 쟁점매매계약이 쟁점2차합의서와 동일한 조건으로 이행되었을 뿐이지, 만약 쟁점2차합의서 작성 이후 부동산 시세가 다시 급등하였다면, 쟁점매매계약은 애초에 체결되지 않았거나 적어도 쟁점2차합의서와 동일한 조건으로 체결되지는 않았을 것이다.(타) 소득의 귀속시기는 조세채권의 성립을 결정짓는 핵심 요소로서, 반드시 명확한 법적 근거에 따라 확정됨에도 불구하고 처분청은 쟁점매매계약이 아닌 쟁점전세계약과, 언제든지 파기되거나 수정될 수 있는 불완전한 합의서를 중요한 근거로 보아 소득의 귀속시기를 소급하여 확정하였다. 이는 납세자의 예측가능성을 저해하고 법적 안정성을 훼손하는 처분이다.(파) 나아가, 임차인과 전세계약을 체결한 후 전세계약 만료 시기 즈음에 매매하기로 합의하고 최종적으로 매매계약을 체결하여 매도하는 경우와, 전세계약 체결 후 상호 합의하에 현시세에 맞게 매매가액을 확정한 뒤 전세계약 만료 시기에 잔금을 수령하여 매도하는 경우는, 단지 “매매가액을 얼마로 정할 것인가에 대한 합의 시점”만 다를 뿐 그 법률적 효과는 동일함에도 불구하고 처분청이 이 사건에서 양도시기를 달리 적용함으로써 취득일과 양도일을 같은 날로 보아 비과세를 배제하고, 단기 양도세율 40%를 적용한 것은 조세형평성과 합리성이 결여된 처분이다.(하) 결론적으로, 이 사건은 쟁점매매계약서를 기준으로 양도시기를 판단하여 잔금청산일을 양도시기로 보는 것이 타당하며, 설령 처분청의 의견과 같이 쟁점매매계약이 장기할부조건부 매매에 해당한다고 하더라도, 양도시기는 계약 체결 이후 발생하는 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 가장 빠른 날을 기준으로 보아야 하므로, 쟁점아파트의 양도시기는 잔금청산일인 2023.3.17.이고 청구인들은 1세대1주택 비과세 요건을 충족하므로 당초 비과세 신고는 적법하다.(2) 쟁점매매계약서는 장기할부조건 매매계약이 아니다.(가) 처분청은 쟁점매매계약이 계약금(2021.3.17.)과 중도금(2021.3.18.) 및 잔금(2023.3.17.)으로 나누어 지급하기로 약정되어 있어, 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상 분할하여 지급하고 전세계약에 따른 임차인의 전입일(2020.12.31.)을 사용수익일로 보아 그 사용수익일로부터 최종 할부금 지급일(2023.3.17.)까지 기간이 1년 이상일 것을 요건으로 하는 소득세법령상 장기할부조건을 충족하는 것으로 보았다.(나) 그러나, 쟁점매매계약은 형식상 계약금, 중도금, 잔금의 외형을 갖추고 있으나, “실제 계약금, 잔금(임대보증금 공제)으로 구성된 계약”으로서 계약 당시 거래당사자들은 쟁점매매계약서가 실제 계약내용과 다름을 서로 인지하고 실제 계약 내용에 따라 양도대금을 수수하였다.(다) 매매당사자들이 작성한 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하므로(대법원 1993.4.9.

이유 4선고 93누2353 판결) 쟁점매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 검토하면, 아래 ＜표1＞과 같은 사정이 확인된다.＜표1＞ 쟁점매매계약서(2021.3.17.) 주요 내용○○○(라) 앞서 언급한 것처럼, 청구인은 쟁점전세계약서 및 쟁점1차합의서 작성 이후 부동산 시세가 급등하자 모든 계약을 파기하려 하였으나, 임차인 C과 협의 끝에 매매금액을 OOO원 증액하는 조건으로 쟁점2차합의서를 새로 작성한 사실이 있다.(마) 공인중개사와 임차인 C은 청구인들이 계약을 파기할 가능성을 우려하여, 2020.11.8. 쟁점2차합의서 및 2021.3.17. 쟁점매매계약서를 작성할 당시, 당사자들이 실제로는 계약금 OOO원 지급에 합의하였음에도 불구하고, 계약서상에는 “계약금 OOO원(2021.3.17.), 중도금 OOO원(2021.3.18.)”으로 기재하였다. 이는 사실상 존재하지 않는 “중도금 항목”을 형식적으로 추가하여, 「민법」상 계약금 해제권을 차단함으로써 매도인의 변심을 방지하고 매매계약을 확정짓기 위한 장치에 불과하다.(바) 실제로 쟁점전세계약 및 쟁점매매계약을 중개한 공인중개사는 본인 주도하에 계약 파기 방지 목적으로 계약서를 “계약금 OOO원, 중도금 OOO원”으로 작성하였으며, 계약일인 2021.3.17.에 계약금 OOO원이 전액이 지급되었고, 다음 날인 2021.3.18.에는 별도의 중도금이 지급되지 않은 사실을 확인하는 확인서를 직접 서명하여 제출하였다.(사) 통상적으로 매매계약에서는 계약금 지급 후 수개월이 경과한 뒤 중도금과 잔금을 순차적으로 지급하는 것이 일반적이나, 쟁점매매계약서의 경우 계약일(2021.3.17.) 바로 다음 날(2021.3.18.)을 중도금 지급일로 약정하고 있는바, 이는 실무 관행과 다른 형식적인 중도금으로 판단되는 근거로 볼 수 있다.(아) 또한, 쟁점매매계약서 특약사항 제2항에는 “중도금 지급 후 매도인은 매수인의 가등기를 허락하며, 그 절차에 협조한다.”고 기재되어 있으나 실제로 매수인의 매매예약 가등기는 계약서상 중도금 지급일인 2021.3.18.이 아니라, 계약일인 2021.3.17.에 계약금 OOO원이 지급되자마자 당일에 바로 실행되었다. 이는 계약서상 “중도금 항목”은 단순한 형식적 표시에 불과하다는 청구인의 주장을 뒷받침하는 중요한 근거로 볼 수 있다.(자) 「국세기본법」 제14조 제2항은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있다. 따라서 쟁점매매계약이 계약서 형식상 계약금·중도금·잔금으로 구분되어 있다 하더라도, 실제 거래는 계약금 OOO원과 잔금 OOO원(임차보증금 OOO원 승계)으로 이루어진 계약으로 보아야 한다.(차) 「소득세법 시행규칙」 제78조는 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은, 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도함에 있어 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상 분할하여 수입하고, 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금 지급일까지의 기간이 1년 이상일 것을 요건으로 한다고 규정하고 있다.

이유 5그러나, 쟁점2차합의서 및 쟁점매매계약서의 실제 계약금은 OOO원이고, 잔금은 OOO원(임차보증금은 잔금에서 공제)으로 볼 수 있어 계약금을 제외한 대금은 1회만 지급하는 구조이므로, 기본 요건인 “계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상 분할하여 수입할 것”을 충족하지 못하여, 쟁점매매계약은 장기할부 조건부 매매에 해당할 수 없다.(카) 「소득세법」 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 본다고 규정하고 있다. 쟁점매매계약은 「소득세법 시행규칙」 제78조에서 정한 장기할부조건을 충족하지 못하므로, 예외 사유에 해당하지 않는다. 따라서 쟁점아파트의 양도시기는 일반적인 원칙에 따라 대금청산일인 2023.3.17.로 보아야 한다.(3) 사용수익일(가) 쟁점매매계약서상 사용수익 약정이 있는지 여부1) 「소득세법 시행규칙」 제78조는 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”에 대해, 법 제94조 제1항 각 호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하고, 또한 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금 지급일까지의 기간이 1년 이상일 것을 요건으로 규정하고 있다.2) 소득세법 집행기준 98-162-8은 사용수익일을 “당사자 간의 계약에 의하여 사용·수익하기로 약정한 날”로 정의하고 있으며, 만약 별도의 약정이 없는 경우에는 “양도자의 사용승낙으로 인해 양수인이 실질적으로 사용할 수 있게 된 날”을 의미한다고 정의하고 있다.3) 이어서 소득세법 집행기준 98-162-9는 인도일을 “인도가 현실적으로 이루어진 날은 물론 매매계약의 내용 중 인도 또는 사용수익에 관한 특약으로 정한 인도가 가능한 날”까지 포함한다고 규정하고 있다. 즉, 사용수익일과 인도일은 모두 “매매계약 내용 중” 특약이나 약정에 기초해야 한다는 점을 명확히 하고 있다.4) 또한 소득세법 집행기준 98-162-10은 “장기할부조건에 해당하는지 여부는 계약 당시를 기준으로 판단하는 것이므로, 계약 당시에 장기할부조건에 해당하지 않았다면 장기할부조건 거래로 볼 수 없다”고 규정하고 있다. 따라서 매매계약 내용 중 사용수익일이 구체적으로 약정되어 있어야만 장기할부조건부 매매로 인정될 수 있으나 쟁점매매계약서 어디에도 사용수익일에 관한 약정은 존재하지 않다.5) 수원지방법원 2019.4.26.

이유 6선고 2018구단8638판결에서도 “매매계약서에 매매대금의 지급방법(계약금·중도금·잔금)은 규정되어 있으나, 매매목적물의 사용수익일에 관하여 아무런 약정이 없는 경우, 그 계약 당시에 사용수익일이 확정되어 있다고 볼 수 없으므로 장기할부조건부 매매라고 볼 수 없다”고 판시한 바 있다.6) 따라서 양도자의 사용승낙이 존재하지 않고, 쟁점1차합의서 및 쟁점매매계약서에 사용수익일에 관한 약정이 전혀 없으므로, 쟁점매매거래가 장기할부조건부 매매의 요건을 충족했다고 볼 수는 없다.(나) 임차인 지위로서의 전세권 행사를 장기할부매매조건의 요건인 사용수익으로 볼 수 있는 지 여부1) 처분청은 쟁점전세계약 특약사항을 근거로 2020.12.31.에 임차인이 쟁점아파트에 전입하여 쟁점아파트를 사용수익한 것을 통상적인 임차인의 지위에서 사용수익한 것이라고 보기 어렵고, 쟁점전세계약과 쟁점매매계약을 하나의 거래로 보아 쟁점매매계약을 장기할부매매조건으로, 쟁점전세계약에 따른 전입을 사용수익일로 보아 양도소득세를 부과해야 한다고 주장하고 있다.2) 그러나 이러한 처분청의 의견은 법리와 사실관계 모두에 비추어 정당화되기 어렵다. 조세심판원은 “쟁점토지의 임대차계약과 매매계약은 법률행위의 목적과 계약에 따른 법률효과가 서로 다른 별개의 계약에 해당하고, (중략) 쟁점토지를 임차인의 지위로서 사용·수익한 것이지 매수자의 지위로 사용·수익한 것으로 볼 수 없는 점, 청구인이 재산세 및 종합부동산세 등 제세를 납부하는 등 쟁점토지를 지배·관리하였다고 볼 수 있어 쟁점토지 등기이전일까지 사용수익권은 청구인들에게 있는 것으로 보이는 등 종합적으로 고려하면 장기할부조건 매매로 볼 수 없다.”고 결정(조심 2020서8061, 2022.2.10.)판시한 바 있다.이는 임대차계약과 매매계약은 그 목적과 법률효과가 본질적으로 다른 별개의 계약임을 전제하면서, 임차인의 점유는 어디까지나 임차인으로서의 권리에 기초한 사용·수익일 뿐 이를 매매계약상의 사용수익으로 전환하여 해석할 수 없다고 볼 수 있다.한편, “쟁점부동산의 임대사실을 입증할 수 있는 다른 구체적인 증빙의 제시가 없어, 쟁점부동산을 양도하기로 계약을 체결한 날부터 잔금을 수령한 날까지 청구인이 실제로 임대한 것으로 인정되지 아니하므로 장기할부조건 양도로 본다”고 결정(국심 2004서4728, 2005.4.2.)한 바 있다. 즉, 임대사실이 입증되지 않았기 때문에 임차인의 지위가 아닌 매수인의 지위에서 사용·수익한 것으로 보아 매매계약일을 양도일로 본 것이다.3) 이 건, 청구인들과 임차인 C은 쟁점전세계약을 실제로 체결하였고, 임차인은 2020.11.9. 전세계약에 따른 확정일자를 받아 임차인의 권리를 법적으로 강화하였다. 이후 2021.3.17. 쟁점매매계약을 체결하고, 같은 날 별도로 매매예약 가등기를 완료하였다. 이는 쟁점전세계약과 쟁점매매계약이 각각 독립된 법률행위로 존재함을 명확히 보여주는 것으로, 만약 쟁점전세계약이 단순히 매매계약을 가장하기 위한 형식에 불과했다면, 매매예약 가등기만으로도 매수인의 권리를 충분히 담보할 수 있었을 것이므로 굳이 확정일자를 받아 임차인의 권리를 보강할 필요가 없었을 것이다.4) 전세계약은 「민법」 제303조에 따라 전세금 지급과 동시에 임차인이 목적물을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리를 부여하는 계약으로, 매매계약과는 별개의 법적 효과가 발생한다.