청구인이 쟁점토지의 명의수탁자에 불과하다는 청구주장의 당부

요지청구인은 기획부동산 사업과 관련이 없는 정보통신 사업체 직원으로 근무해온 것으로 나타나고, AAA 본인이 쟁점토지의 실소유자라고 확인서를 작성하였으나, 처분청이 청구인을 AAA과 공동정범으로 고발한 점 등에 비추어 재조사하는 것이 타당함

주문잠실세무서장이 2025.6.24. 청구인에게 한 2019~2021년 귀속 종합소득세 합계 OOO 토지 및 제주특별자치도 서귀포시 OOO 토지의 명의신탁 여부를 처분청이 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

이유1. 처분개요가. 청구인은 공학석사 학위 취득 이후 주로 정보통신업체에서 근무한 사실이 있는 자로서, 2018.12.20. 경기도 화성시 OOO 토지를 합계 OOO원에 취득하고, 2019.1.21. 제주특별자치도 서귀포시 OOO 토지를 합계 OOO원에 취득하였으며, 2019.2.20. 경기도 화성시 OOO 토지(2018.12.20. 및 2019.1.21. 취득한 토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득한 후, 2019년부터 2021년까지의 기간 동안 쟁점토지를 총 52명에게 총 59회에 걸쳐 양도하였고, 청구인의 2019~2021년 귀속 종합소득세 신고 시 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액 OOO원과 부동산 판매대행수수료 OOO원 등을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 신고하였다.나. 처분청은 2025.3.18.∼2025.5.23. 기간 동안 청구인에 대한 조사를 실시한 결과, 청구인이 ㈜A, ㈜B, ㈜C, ㈜D, ㈜E, ㈜F 등 부동산판매대행법인(이하 “쟁점중개업체들”이라 한다)과 계약서 등을 허위로 작성하고 사실과 다른 세금계산서를 수취한 것으로 보아 청구인 등을 「조세범 처벌법」에 따라 고발하는 한편, 청구인이 실제 용역의 대가보다 필요경비를 과다하게 계상한 것으로 보아 청구인이 필요경비에 산입하여 신고한 부동산 판매대행수수료 OOO원 중 청구인이 실제로 쟁점중개업체들에게 지급한 사실이 확인되는 OOO원을 제외한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에 불산입하여, 2025.6.24. 청구인에게 2019~2021년 귀속 종합소득세 합계 OOO원을 경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.22. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인에게 쟁점토지의 거래를 지시하고 실제로 쟁점토지를 소유한 자는 J이고, 청구인은 쟁점토지의 취득·양도 과정에서 실제로 의사결정을 한 사실이 없고 어떠한 이득도 취하지 아니한 단순 명의수탁자에 불과하므로, 이 건 종합소득세는 실질과세 원칙에 따라 쟁점토지의 실소유자인 J에게 부과되어야 한다.(가) 청구인은 공학석사 학위를 취득한 후 2015.6.19. ㈜G에 입사하여 근무하는 등 계속해서 정보통신업체에서 근무하여 부동산 거래에 대하여는 문외한이었고, 근무 중 ㈜H(대표이사 I)을 거래처로 알게 되었는데, ㈜H은 J이 투자한 회사로서 J의 아들인 K이 주주로 등재되어 있었다.(나) 청구인은 2018년 1월에 ㈜H에 입사하여 직원으로서 근무하다가, 다른 임직원들의 개인적인 사정(신용불량 등)으로 ㈜H이 수주한 정부 연구과제의 수행 등을 위해 어쩔 수 없이 잠시 형식상 대표이사로 등재되었던 사실이 있으나 실제로 대표이사로서 회사를 운영한 사실은 없다.(다) 청구인은 J의 지시에 따라 본인의 명의로 2019.1.17. L, 2020.9.14. M(청구인 60%, N 40% 지분의 공동사업자)을 사업자등록 신청하였으나, 이 2개의 사업장은 J(책임자)과 I(실무자)이 운영하였고, 청구인은 단순 계좌이체나 대표자로서 서명만 하는 등 부수적인 일만 하였을 뿐 사업 관련 결정은 전혀 하지 아니하였다.(라) 청구인은 J이 기획부동산 사업에 명의를 빌려달라고 요청하여 근로자로서 사주의 요청을 거절하지 못하고 청구인과 N의 공동 명의로 2018.10.24. 경기도 화성시 OOO 외 4필지의 토지를 OOO원에, 2019.1.21. 제주특별자치도 서귀포시 OOO 외 1필지의 토지를 OOO원에, 2020.8.11.

이유 2경기도 화성시 OOO 토지를 OOO원에 매입하였으나, 이 과정에서 청구인은 개인자금 투입 없이 계약서에 날인하고 J의 지시에 따라 계좌 입출금만 하였을 뿐이고, J 등이 계약금을 지급하고 잔금은 매입토지를 담보로 하여 청구인 명의의 대출을 받아 지급하였으며, 2018～2019년 매입 토지는 L의 재고자산으로, 2020년 매입 토지는 M의 재고자산으로 계상되었으나 청구인은 이와 관련하여 어떠한 이득도 취하지 아니하였다.(마) 청구인은 J의 지시에 따라 쟁점토지를 2019년 O 외 47명에게 OOO원, 2020년 P 외 9명에게 OOO원, 2021년 Q 외 1명에게 OOO원 등 총 52명에게 59회에 걸쳐 OOO원에 양도하였으나, 이 과정에서 청구인은 일부 계약을 제외하고는 미리 계약서 서식에 인감도장을 날인하거나 법무사에게 인감도장을 맡겨 도장을 찍게 하는 방법으로 계약서를 작성하였고, 부동산 양도대금을 본인의 계좌로 수령하여 J의 지시대로 입출금하는 역할만 수행하였다.(바) J은 본인이 실질적으로 운영하는 ㈜A, ㈜B, ㈜C, ㈜D, ㈜E, ㈜F 명의로 부동산 판매대행 수수료 합계 OOO원의 세금계산서를 청구인에게 발급하였고, 이러한 수수료를 법인계좌를 통하지 않고 청구인에게 메시지(카카오톡) 또는 전화통화로 지인들에게 입금하도록 지시하였으며, 청구인 명의의 사업체 관련 결산과 청구인의 2019～2021년 귀속 종합소득세 등을 R 세무사에게 대리하게 하여 세금을 납부하였으나, 청구인은 세무조사를 받고 나서야 R 세무사를 알게 되었고 본인이 신고한 종합소득세가 얼마인지도 알지 못했다.(사) 처분청의 이 건 부과처분 이후, 청구인은 조사결과통지서를 받기 전에 2025.7.10. OOO에 OOO되어 있는 J을 방문하여 J이 청구인에게 쟁점토지를 명의신탁하였다는 내용의 확인서를 받아 제출하였고, 당초 처분청은 청구인만을 「조세범 처벌법」에 따라 고발하려 했으나 서울지방국세청 조세범칙조사심의위원회의 결정에 따라 2025.7.24. 청구인과 J을 공범으로 하여 함께 고발하였다.(아) 처분청은 청구인이 조사 종결 후 입장을 번복하여 J이 쟁점토지의 실소유자라고 주장하였다고 하나, 청구인은 조세범칙혐의자 심문조서 작성 당시에도 계속해서 J의 지시에 따라 쟁점토지를 취득하고 J이 취득자금을 부담하고 사업상 모든 결정을 하였으며 양도 관련 수익도 J에게 귀속되었다고 진술한 사실이 있으므로 입장을 번복한 것이 아니다.(자) 청구인은 조세범으로 고발된 후 2025.11.18. 및 2026.1.13.

이유 3경찰조사에서도 계속해서 J에게 쟁점토지에 대하여 명의를 빌려준 사실을 인정하였고, 이러한 행위가 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다)에 위반된다는 점은 별론으로 하더라도, 실제로 J이 쟁점토지를 양도하고 그 대금을 딸과 지인 등의 명의 계좌로 송금하여 그 이익을 취한 것이 분명하고 청구인은 이 과정에서 아무런 이익을 취하지 않았는데(J은 당초 쟁점토지 양도로 이익이 발생하면 이익을 분배하겠다고 구두로 약속하였으나 실행되지 아니함) 이러한 이익에 대한 세금을 실질귀속자인 J에게 부과하지 않고 청구인에게 전가하는 것은 부당하다.(2) 만일 청구인을 쟁점토지의 단순 명의신탁자로 볼 수 없다 하더라도, 토지를 매입하고 부동산중개업체를 통해 고객을 유인하여 토지를 분할 판매하는 형태의 기획부동산 사업에 있어서 총수입금액에 대응하는 대부분의 필요경비는 부동산중개용역에 대하여 지출되는 것이고, 청구인이 근무한 ㈜H, 청구인이 대표자로 되어 있는 L과 M에는 이러한 부동산 중개를 위해 근무하는 직원이 없으므로, 청구인이 ㈜A 등으로부터 부동산중개용역을 공급받고 세금계산서를 수취한 OOO원(처분청이 부인한 쟁점금액 포함)을 필요경비로 인정하여 청구인의 종합소득세를 산정하여야 한다.나. 처분청 의견(1) (주위적 청구 : 청구인을 명의수탁자로 볼 수 없음) 청구인은 쟁점토지의 등기부상 명의자로서, 이 건 조사 종결 시까지 명의신탁을 주장하거나 명의를 변경하지 아니하다가 고액의 세금이 부과되자 입장을 번복하여 명의신탁을 주장하고 있으며, 본인 명의의 대출금으로 쟁점토지의 잔금을 지급한 사실이 있는 등 단순 명의수탁자에 해당한다고 볼 수 없다.(가) 부동산은 부동산실명법에 따라 실권리자의 명의로 등기하도록 되어 있어 청구인 명의로 등기된 쟁점토지의 실권리자는 특별한 사정이 없는 한 그 명의자인 청구인으로 보는 것이 타당하고, 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되며, 타인에게 명의를 신탁하여 등기하였다고 주장하는 사람은 그 명의신탁 사실을 증명하여야 한다(대법원2015.10.29.

이유 4선고 2012다84479 판결 등 참고).(나) 처분청은 청구인에게 명의신탁 관련 대화 및 명의신탁약정서·확인서 등 자료제출을 요구하였으나, 청구인은 핸드폰을 교체하여 예전 자료가 없고, 명의신탁자인 J이 OOO중이라 연락이 되지 않는다는 등의 사유로 자료제출을 하지 않았으므로, 처분청은 청구인이 명의신탁 사실을 입증하지 못한 것으로 보아 등기추정력에 따른 실권리자인 청구인에게 이 건 부과처분을 하였다.(다) 명의신탁약정에서 부동산에 관한 물권의 실권리자 여부를 가리는 핵심징표 중의 하나는 과연 그가 그 부동산의 취득자금을 부담하였는지 여부인데, 청구인은 쟁점토지의 취득자금을 전혀 부담하지 않았다고 주장하나, 쟁점토지의 취득자금 중 계약금을 제외한 중도금·잔금은 청구인 명의로 대출되었으므로 청구인이 부담한 것이고 쟁점토지 취득에 따른 경제적 위험은 모두 청구인에게 귀속되는바 해당 거래와 관련하여 청구인이 어떠한 책임을 부담하지 않았다고 볼 수 없고, 따라서 쟁점토지의 취득거래는 명의신탁에 해당하지 아니한다.(라) 청구인 명의의 계좌로 수령한 쟁점토지의 양도대금 중 J에게 직접 이체된 금액은 없고, 청구인이 J과의 대화라고 주장하며 제출한 카카오톡 대화내용은 그 상대방이 “(알 수 없음)”으로 표시되어 있어 누구인지 특정하기 어려우므로 이러한 내용을 J의 지시라고 단정할 수 없다.(마) 청구인은 이 건 세무조사 이전까지 청구인의 종합소득세 신고내역이나 거래 전반에 대하여 알지 못하였다고 주장하나, 청구인은 2019년 귀속 소득금액증명을 7회 발급받은 사실이 있으며, 처분청의 종합소득세 신고에 대한 해명자료 제출 요구 시에도 매출원가, 지급수수료 관련 계정별 원장, 사업용 계좌거래내역 만을 제출하고 필요경비의 적정성만을 주장하였을 뿐 명의신탁에 대하여 언급한 사실이 없고, 2023.10.17.

이유 5청구인의 필요경비의 적정성이 인정되지 않는다는 내용의 ‘해명자료 검토결과 통지서’를 수령한 사실도 있으므로 본인의 쟁점토지 거래와 종합소득세 신고 내역을 명확하게 인지하고 있었으나, 세무조사 및 이 건 부과처분이 이루어지기까지 과세관청에 명의신탁을 주장하거나 J을 고발하는 등 명의신탁 시정을 위한 어떠한 행위도 한 사실이 없다.(바) 청구인은 처분청의 조사 과정에서 J이 OOO에 OOO 중이라고 하며 증빙자료를 제출하지 아니하다가, 조사가 종결되고 필요경비가 부인되어 고액의 종합소득세가 확정된 후에야 2025.7.10.자 확인서를 제출하면서 J이 명의신탁 사실을 인정하였으므로 J에게 이 건 종합소득세를 부과하여야 한다고 주장하면서 입장을 번복하였는데, J은 고액의 체납이력이 있고 현재 OOO OOO 중으로 세금 납부 여력이 없는 자로서, 이렇게 신의성실의 원칙에도 맞지 않게 조사 종결 이후에 제출된 확인서에 근거하여 이 건 종합소득세의 납세의무자를 변경할 수는 없다.(2) 쟁점금액은 실제 용역의 공급사실이나 용역의 구체적 내용이 확인되지도 아니하고, 처분청이 기인정한 OOO원 외에는 실제로 대금을 지급한 사실도 확인되지 아니하므로 필요경비로 인정할 수 없다.(가) 처분청은 조사 당시 청구인에게 쟁점중개업체들과의 계약서를 요청하였으나, 청구인은 계약서 원본이 없다고 하며 계약서 한글파일(hwp)만 제출하였고, 원본을 재차 요구하자 ㈜A과의 계약서만 팩스파일(tif)로 제출하였는데, 계약서상 분양대행수수료는 분양대금에서 취득가액에 1.12를 곱한 금액을 제외한 금액으로 되어 있어 대부분의 양도차익을 중개업체가 가져가고, 계약금 등 모든 분양 관련 대금은 청구인의 계좌가 아닌 ㈜A의 계좌로 입금하도록 되어 있어 그 내용이 매우 비상식적이며, 실제 용역대금은 일부 필지를 제외하면 대부분 계약서의 내용대로 이행되지 아니하였으므로 그 용역의 실체가 있는지도 의심스럽다.(나) 청구인은 쟁점토지의 양도대금 중 OOO원만을 ㈜A 등 부동산판매대행법인들에게 지급하였고, 나머지 양도대금 중 약 OOO원은 S[㈜A 대표인 T의 자녀]에게, 약 OOO원은 I[㈜H 대표]에게, 약 OOO원은 U(J의 자녀)에게 이체된 것으로 나타나나, 청구인에게 세금계산서를 발급한 ㈜A 등 쟁점중개업체들은 청구인에게 발급한 세금계산서 관련 부가가치세와 법인세를 신고하기는 하였으나 납부하지 아니하였고, 주주들의 지분율이 각 50% 미만으로 체납액을 징수하기도 어려운 상황이다.3. 심리 및 판단가. 쟁점① 청구인은 쟁점토지의 실소유자 및 청구인 명의 사업장의 실사업자가 아닌 단순 명의수탁자에 불과하다는 청구주장의 당부② 청구인을 명의수탁자로 볼 수 없다 하더라도, 쟁점중개업체들의 용역비용은 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.제15조【신의·성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.제22조【납세의무의 확정】① 국세는 이 법 및 세법에서 정하는 절차에 따라 그 세액이 확정된다.② 다음 각 호의 국세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 정부에 신고했을 때에 확정된다. 다만, 납세의무자가 과세표준과 세액의 신고를 하지 아니하거나 신고한 과세표준과 세액이 세법에서 정하는 바와 맞지 아니한 경우에는 정부가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 때에 그 결정 또는 경정에 따라 확정된다.1.

이유 6소득세(2) 소득세법제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(3) 소득세법 시행령제55조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)다. 사실관계 및 판단(1) 청구인의 건강보험득실확인서에 따르면 청구인이 근무한 업체들의 내역 및 청구인의 명의로 사업자등록된 업체들의 내역은 각각 아래 ＜표1＞, ＜표2＞와 같고, 청구인은 ㈜H에 개발 및 관리 경력직으로 입사하여 정부 과제 수행을 담당하였다고 하며 2018.1.24.자 근로계약서(월 급여 OOO원) 및 검색포털에서 조회되는 NIA 연구보고서 제출 증빙을 아래 ＜표3＞과 같이 제출하였다.＜표1＞ 청구인이 근무한 업체 내역○○○＜표2＞ 청구인의 명의로 사업자등록된 업체 내역○○○＜표3＞ 청구인의 ㈜H 근무 당시 정부과제 수행 증빙○○○(2) 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도, 종합소득세 신고 및 경정내역과 관련하여 확인되는 사항은 다음과 같다.(가) 청구인의 쟁점토지 취득 세부내역은 아래 ＜표4＞와 같고, 청구인은 이 건 심판청구 시 2019년 O 외 47명에게 OOO원, 2020년 P 외 9명에게 OOO원, 2021년 Q 외 1명에게 OOO원 등 총 52명에게 59회에 걸쳐 합계 OOO원에 쟁점토지를 양도했다고 주장하였으나, 종합소득세 신고 시 신고된 양도가액은 OOO원이고 정확한 양도가액은 확인되지 아니한다.＜표4＞ 청구인의 쟁점토지 취득 세부내역○○○(나) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 제공받은 부동산중개용역에 대하여 쟁점중개업체로부터 합계 OOO원의 세금계산서를 수취하였고, 이 중 합계 OOO원을 총수입금액에 대한 필요경비로 신고하였다.(다) 처분청이 청구인의 2019～2021년 귀속 종합소득세를 경정·고지한 내역은 아래 ＜표5＞와 같고, 청구인은 쟁점토지의 취득가액 OOO원, 부동산 판매대행수수료 OOO원을 필요경비로 신고하였으나(청구인은 종합소득세 신고·납부에 관여하지 아니하였고 J의 지시하에 R 세무사 등이 종합소득세 신고를 하고 J 등이 납부하였다고 주장함), 처분청은 청구인이 신고한 부동산 판매대행수수료 중 대금 지급 사실이 확인되는 OOO원을 제외한 쟁점금액을 필요경비 부인한 것으로 나타난다.＜표5＞ 청구인의 2019～2021년 귀속 종합소득세 경정·고지 내역○○○(라) 쟁점중개업체는 세금계산서 관련 부가가치세 및 법인세를 신고하였으나 납부하지 아니하여 체납되었으며, 주주들은 모두 지분율 50% 미만인 것으로 나타난다.(3) 처분청의 조사종결보고서 등에 따르면 다음과 같은 내용이 확인된다.(가) 처분청은 조사 착수 당시 청구인에게 쟁점중개업체들과의 부동산 판매대행수수료 관련 계약서를 요구하였으나, 청구인은 계약서 한글파일(hwp)만 제출하였고, 원본을 재차 요구하자 ㈜A과의 계약서만 팩스파일(tif)로 제출하였으며 그 주요 내용은 아래 ＜표6＞와 같은바, 계약서에 따른 분양대행수수료는 분양대금에서 취득가액에 1.12를 곱한 금액을 제