(주위적) 청구법인이 취득하는 비조합원용 토지(이하 “쟁점토지”)의 취득세 납세의무 성립일을 신탁에 따른 소유권이전등기일로 보아 그 당시 공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적) 쟁점토지의 취득가격은 2019.1.1. 기준 필지별 개별공시지가를 적용하여 산정해야 한다는 청구주장의 당부

요지(주위적) 청구법인은 신탁등기일을 기준으로 하여 쟁점토지의 취득가격을 산정해야 한다고 주장하나, 지령 §20⑦은 재건축조합이 비조합원용 토지를 소유권이전 고시일의 다음 날 취득한다고 규정하고 있으므로, 해당 취득일을 기준으로 하여 그 취득가격을 산정해야함(예비적) 취득 당시의 현황을 반영하지 못한 19.1.1. 기준 공시지가를 적용하기 어려우므로, 소유권이전고시 당시의 현황을 고려하여 지법 §4① 단서에 따라 산정한 가액을 재조사하여 그 취득가격을 경정하는 것이 타당함

주문서울특별시 강동구청장이 2023.9.20. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 경정청구 거부처분은 청구법인이 취득한 서울특별시 강동구 OOO 대지 및 같은 동 OOO 토지 합계 30,674.05㎡의 시가표준액을 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 제4항에 따라 재조사하여 그 결과에 따라 당초 신고한 과세표준을 한도로 하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

이유1. 처분개요가. 청구법인은 서울특별시 강동구 OOO에서 시행된 AAA 주택재건축정비사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)의 사업시행자이다.나. 청구법인은 2020.5.27.자 소유권이전고시에 따라 조합원으로부터 비조합원용 토지인 서울특별시 강동구 OOO 대지 및 같은 동 OOO 토지 합계 30,674.05㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2020.6.25. 처분청에 쟁점토지의 면적에 공시지가 OOO원/㎡를 곱하여 산출한 가액을 과세표준으로 하고, 무상취득 세율(3.5%)을 적용하여 계산한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.다. 청구법인은 이후 조합원으로부터 쟁점토지를 신탁받아 소유권이전등기를 한 날을 해당 토지의 취득일로 보아야 하므로, 위 소유권이전등기일의 개별공시지가를 적용하여 산출한 취득세 등과 기 납부한 취득세 등의 차액이 환급되어야 한다고 주장하며, 2023.8.4. 처분청에 취득세 등 합계 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.9.20. 이를 거부하였다.라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.11.6. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) (주위적 주장) 쟁점토지의 취득일은 신탁에 따른 소유권이전등기일이므로, 쟁점토지의 취득세 등 산출을 위한 개별공시지가 역시 위 소유권이전등기일의 것으로 적용되어야 한다.(가) 「지방세기본법」제34조 제1항 제1호는 취득세의 납세의무가 취득세 과세물건을 취득하는 때 성립한다고 규정하고 있고, 「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제2항은 부동산의 취득은 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정한 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 「지방세법」제7조 제2항의 범위를 벗어난 것으로서 무효라고 할 것이다.(나) 대법원은 신탁재산에 대한 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로, 신탁재산의 소유권은 소유권이전등기일에 이전된다고 판단하고 있다(대법원 2018.2.8.

이유 2선고 2017두67810 판결 참조).(다) 위 각 규정과 대법원의 입장을 고려할 때, 신탁재산의 취득일은 신탁에 따른 소유권이전등기일로 보아야 하고, 그 때 취득세 납세의무가 성립되는 것으로 해석되어야 하는바, 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 「지방세법」제7조 제2항이 규정한 취득세 납세의무 성립시기를 배제하려는 것이 아니라, 납세의무를 확정하기 위한 과세편의상의 취득세 신고·납부 기준일에 불과하다.(라) 한편 비조합원용 토지는 조합이 먼저 취득하고 수분양자가 다음으로 취득하는 것이 논리적 선후에 맞는 것인데, 「지방세법 시행령」제20조 제7항에 따를 경우 수분양자가 비조합원용 토지를 먼저 취득하고 조합이 그보다 늦게 위 토지를 취득하게 되므로 합리적이지 않다.조합의 비조합원용 토지 취득시기를 신탁등기일로부터 수년이 지난 소유권이전 고시일의 다음 날로 본다면, 취득세 산정의 요소가 되는 토지의 개별공시지가가 그 기간 동안 크게 상승하게 되는바, 이는 비조합원용 토지를 실질적으로 취득한 당시의 개별공시지가를 적용받지 못하게 되어 조합에게 과도한 취득세를 부담시키는 것으로서 타당하지 않다.(마) 따라서 쟁점토지의 취득일은 소유권이전 고시일의 다음날(2020.5.28.)이 아닌 신탁에 따른 소유권이전등기일(2016년 9월부터 2017년 10월까지)로 보아야 하고, 쟁점토지에 대한 취득세 역시 각 소유권이전등기일의 개별공시지가를 적용하여 산출해야 한다.(2) (예비적 주장) 쟁점토지의 취득가액은 각 필지별 개별공시지가를 적용하여 산출해야 한다.(가) 설령 쟁점토지의 취득일을 소유권이전 고시일의 다음날(2020.5.28.)로 보더라도, 해당 토지의 취득가액은 각 필지별 2019년도 개별공시지가를 적용하여 산출해야 한다.(나) 청구법인은 당초 쟁점토지 중 면적이 가장 넓은 서울특별시 강동구 OOO 대 80,866㎡의 개별공시지가 OOO원/㎡를 적용하여 쟁점토지의 취득세 과세표준을 산정하였으나, 위 필지를 제외한 나머지 필지의 각 개별공시지가가 상이하므로, 필지별 개별공시지가를 파악하여 그 평균 금액을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정해야 한다.나. 처분청 의견(1) (주위적 주장) 쟁점토지의 취득일은 소유권이전고시의 다음 날이므로, 쟁점토지의 취득세 등 산출을 위한 개별공시지가 역시 소유권이전고시의 다음 날의 것으로 적용되어야 한다.(가) 「지방세법」제7조 제8항은 본문에서 “「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다”고 규정하면서, 단서에서 “다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다”고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제20조 제7항은 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우, 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.(나) 위 시행령 규정의 전신인 「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것) 제73조 제5항은 2009.1.1. 시행된바, 조세심판원은 해당 규정의 해석이 문제된 사건에서 조합이 소유권이전 고시일 이전에 조합의 명의로 비조합원용 토지에 관한 신탁등기를 하였다고 하더라도, 「지방세법 시행령」제73조 제5항에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날에 해당 토지를 취득한 것으로 보아야 한다고 판단하였다(조심 2013지364, 2013.6.3.

이유 3등, 참조).(다) 따라서 청구법인이 비조합원용 토지인 쟁점토지를 취득한 날은 그 소유권이전고시일의 다음날(2020.5.28.)로 보아야 하므로, 처분청의 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 타당하다.(2) (예비적 주장) 쟁점토지의 취득가액은 서울특별시 강동구 OOO 대 80,866㎡의 개별공시지가를 적용하여 산출해야 한다.(가) 쟁점토지는 총 4필지로 구성되어 있고, 그 중 가장 면적이 큰 서울특별시 강동구 OOO 대 80,866㎡에 정비사업 아파트의 기존 대지권이 설정되어 있었다.또한 쟁점토지의 연도별 개별공시지가를 확인해보면, 각 필지의 개별공시지가가 이 건 사업이 완료되기 전인 2019년도까지 그 용도별로 상이한 반면, 이 건 사업이 완료된 2020.1.1. 기준으로는 모두 OOO원으로 동일한 것을 확인할 수 있다.(나) 청구인의 주장대로 필지별 2019년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정할 경우, 소유권이전 고시일 현재 이미 신축된 아파트와 상가가 존재하는 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 위 고시 이전의 지목을 반영하게 되므로, 사실상의 현황을 반영하지 않은 과세표준이 산정되는 결과로 이어지게 되어 타당하지 않다.(다) 「지방세법 시행령」제13조는 부동산은 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있으므로, 쟁점토지의 취득가액은 서울특별시 강동구 OOO 대 80,866㎡의 2019년도 개별공시지가를 기준으로 산정해야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점① 쟁점토지의 취득세 납세의무 성립일을 신탁에 따른 소유권이전등기일로 보아 그 당시 공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부② 쟁점토지의 취득가액은 2019.1.1. 기준 필지별 개별공시지가를 적용하여 산정해야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구법인은 서울특별시 강동구 OOO에 본점을 두고, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 서울특별시 강동구 OOO 외 3필지에서 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하기 위한 목적으로 설립된 법인이다.(나) 처분청은 2014.6.25. 이 건 사업에 대한 사업시행인가를 하며 청구법인을 해당 사업의 사업시행자로 고시하였다(서울특별시 강동구 고시 OOO).(다) 청구법인은 2019.12.30. 처분청으로부터 이 건 사업의 준공인가를 받고, 2020.5.27. 「도시 및 주거환경정비법」제86조에 따라 대지 및 건축시설의 소유권이전을 고시한바(AAA주택재건축정비사업조합 고시 제2020-1호), 위 소유권이전고시에 따라 이 건 사업의 부지 83,385.8㎡ 중 조합원들에게 귀속되지 않는 면적이 30,674.05㎡라는 점에 관하여는 청구법인과 처분청 간에 다툼이 없다.(라) 쟁점토지의 2020년도 개별공시지가는 2020.5.29.

이유 4공시된바, 해당 토지의 2019년도 및 2020년도 개별공시지가는 아래 ＜표＞와 같다.＜표＞ 쟁점토지의 개별공시지가○○○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우, 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.(나) 「지방세법」제10조에 따라 부동산의 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하는 것이므로, 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 비조합원용 토지를 취득하는 경우, 소유권이전 고시일의 다음 날 현재 공시지가를 적용하여 그 토지의 취득세 과세표준을 산정해야 할 것인바(조심 2023지4393, 2025.11.5., 같은 뜻임), 청구법인의 쟁점토지 취득일은 신탁에 따른 소유권이전등기일이 아닌, 소유권이전고시의 다음 날(2020.5.28.)로 보는 것이 타당하다고 판단된다.(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.(가) 청구법인은 쟁점토지의 취득일을 소유권이전 고시일의 다음날(2020.5.28.)로 보더라도, 해당 토지의 취득가액은 2019.1.1. 기준 필지별 개별공시지가를 적용해야 한다고 주장하나, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시 이 건 사업이 준공되어 그 현황이 사실상 변경된 상태로 위 토지를 취득한 것으로 보이므로, 2019.1.1. 기준의 개별공시지가를 그대로 적용하는 것은 불합리하다고 할 것이다.(나) 다만, 청구법인은 당초 쟁점토지의 취득세를 신고·납부하면서 인근토지(서울특별시 강동구 OOO)의 개별공시지가를 적용하여 과세표준을 산정하였는데, 이 또한 쟁점토지의 정당한 시가표준액으로 볼 수 없고, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 사실상 현황을 반영한 개별공시지가가 공시되어 있지 않았았으므로,처분청은 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 제4항에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액으로 정하는 방법으로 쟁점토지의 과세표준을 재조사하여 그 결과에 따라 세액을 경정(경정할 세액의 범위는 당초 신고한 세액을 한도로 함)하는 것이 타당하다고 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것)제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다.

이유 5이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.(2) 지방세기본법제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때(3) 지방세법 시행령(2020.5.26. 대통령령 제30704호로 개정되기 전의 것)제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다.

이유 6다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.(4) 도시 및 주거환경정비법제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다.