① 쟁점토지들의 명의신탁자(실제 양도자)는 청구인이 아니라는 청구주장의 당부 ② 청구인에게 양도소득세를 부과하더라도 등기사항전부증명서상 거래가액을 양도가액으로 보는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

요지청구인은 OOO과 자금대여 거래가 있었다고 주장하며 차용증을 일부 제출하였고, 쟁점토지들의 양도대금 중 일부는 OOO 및 그 친인척에게 입금된 사실이 확인되며, 쟁점토지들의 양도거래와 관련된 자들의 확인서상 OOO이 쟁점토지들의 양도거래 과정을 주도하였고, 청구인은 자금대여를 하였다는 공통된 취지의 내용이 기재되어 있으며, OOO 또한 이를 인정하는 등 청구인을 실제 양도자로 단정하기 어려움

주문영월세무서장이 2024.7.4. 및 2024.7.22. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2017년 귀속 양도소득세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 강원도 평창군 OOO토지, 강원도 평창군 OOO 토지, 강원도 평창군 OOO토지의 양도거래와 관련하여 a 및 거래 관련자들이 보유한 거래 관련 자료, 자금 차입 내역 및 진술 내용, 대금수취 내역 등을 재조사한 후 실질 거래 당사자 및 실지거래가액 등의 계약 내용 등을 파악하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이유1.처분개요가.강원도 평창군 OOO토지(6,665㎡, 이하 “쟁점토지①”이라 한다), 강원도 평창군 OOO 토지(11,243㎡, 이하 “쟁점토지②”라 한다), 강원도 평창군 OOO 토지(2,340㎡, 이하 “쟁점토지③”이라 하고 쟁점토지①·②·③를 합하여 “쟁점토지들”이라 한다)에 관하여 다음과 같은 사실이 나타난다.(1)등기사항전부증명서에 따르면, b은 쟁점토지①을 2016.11.9. c으로부터 OOO원에 취득하여 같은 날인 2016.11.9. d에게 OOO원에 양도한 것으로 나타나고, b은 동일한 내용으로 양도소득세 신고 및 부동산거래신고를 하였다.(2)등기사항전부증명서에 따르면, b은 쟁점토지②를 e로부터 2017.11.16. OOO원에 취득하여 같은 날인 2017.11.16. f에게 OOO원에 양도한 것으로 나타나고, b은 동일한 내용으로 양도소득세 신고 및 부동산거래신고를 하였다.(3)등기사항전부증명서에 따르면, g은 쟁점토지③을 2017.12.15. 청구인으로부터 OOO원에 취득하고 같은 날인 2017.12.15. h에게 OOO원에 양도(쟁점토지들에 대한 양도거래들을 이하 “쟁점양도거래들”이라 한다)한 것으로 나타나고, g은 동일한 내용으로 양도소득세 신고 및 부동산거래신고를 하였다.나.수원세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점양도거래들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 다음과 같은 사실을 확인하고 청구인을 쟁점토지들의 실제 소유자로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였다.(1)b이 쟁점토지①을 취득함에 있어서 취득대가 OOO원 중 OOO원은 청구인 명의 계좌의 자금으로 지급되었으며, b이 쟁점토지①을 양도한 d는 양도대가 OOO원 중 OOO원을 b 명의 계좌가 아닌 i 명의 계좌에 이체하였고, 이 중 OOO원이 청구인 명의 계좌에 이체되었다.(2)b이 쟁점토지②를 취득함에 있어서, 취득대가 OOO원 중 OOO원은 청구인 명의 계좌의 자금으로 지급되었으며, b이 쟁점토지②를 양도한 f은 양도대가 OOO원 중 OOO원을 b 명의 계좌가 아닌 i 명의 계좌에 이체하였고, 이 중 OOO원이 청구인 명의 계좌에 이체되었다.(3)g은 청구인으로부터 쟁점토지③을 취득하면서 청구인에게 OOO원만을 지급하였고, 이후 g이 쟁점토지③을 양도한 h은 g에게 양도대가를 지급하지 않고, 청구인 명의 계좌에 OOO원을 직접 이체하였다.다.처분청은 청구인에 대한 양도소득세 과세자료를 검토한 결과, 청구인이 쟁점토지들을 b과 g에게 명의신탁하고 직접 양도한 것으로 보고, 쟁점토지들의 등기사항전부증명서상 거래가액을 양도가액으로 보아 2024.7.4. 및 2024.7.22. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2017년 귀속 양도소득세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.라.청구인은 이에 불복하여 2024.9.30. 이의신청을 거쳐, 2025.4.15.

이유 2심판청구를 제기하였다.2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장(1) 쟁점토지들의 실제 양도자는 b, g, 청구인이 아닌 a 등이다.청구인은 2007년도에 베체트병 및 우울증 등 지병을 치료하고자 의사의 권유로 서울특별시에서 강원도 평창군으로 내려와 집을 마련하여 생활하면서 건강을 회복하였고 2015년에 평창군의 집을 파는 과정에서 OOO의 a을 알게 되었으며 그 후 부동산 거래에 관한 도움을 받았다.이 인연을 계기로 금전거래를 하게 되었는데 이후 계속하여 꼬리에 꼬리를 물고 돈을 빌려주게 되었으며, a의 간곡한 요청으로 어쩔 수 없이 a이 쟁점토지들을 취득하는데 필요한 자금을 빌려주었다.a은 신용불량자로 은행거래를 할 수 없는 상황이어서 쟁점토지①·②의 취득대금 및 양도대금을 a 본인의 계좌로 지급 및 수취하지 않고 법무사 i 계좌를 이용하였다.쟁점토지들 거래와 관련된 모든 행위는 a의 지휘 아래 행하여졌고, a이 총책임자로서 자금조달을 담당하였으며, b과 g은 명의를 담당하고, j(이하 이들을 “a등”이라 한다)은 은행대출을 담당하였으며, a과 이들은 오래 전부터 선·후배 등으로 잘 알고 지내던 사이다.청구인은 a과만 취득 자금 대여 및 회수와 관련한 자금 거래를 하였을 뿐이고, a을 제외한 b, g, j 등 이 건 관련자들이 누구인지 잘 모른다. 청구인이 아무리 무지몽매하다 하더라도 다른 사람 명의를 대여하여 취득과 동시에 양도할 경우 세무조사가 이루어질 것이 명백함에도 양도소득세를 면탈할 목적으로 이러한 행위를 할 이유가 전혀 없다. 참고로 청구인은 쟁점토지들 이외에도 부동산 거래를 하였고, 2015년∼2023년 중 발생한 14건의 양도소득세는 모두 정상적으로 신고·납부하였다.(2)쟁점토지①과 관련된 사실관계는 다음과 같다.(가) 쟁점토지①의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름 상세 설명은 다음과 같다.1) a은 쟁점토지①의 전 소유주 c으로부터 급매를 의뢰받고, 쟁점토지①을 본인이 취득하고 소유권이전등기의 명의는 b 명의로 하였으며(등기원인일 2016.10.13., 접수일 2016.11.9.), 취득에 필요한 자금은 청구인으로부터 차용하였다.＜그림1＞ a의 확인서 중 일부＜그림2＞ b의 확인서 중 일부a은 쟁점토지①의 취득대금 OOO원 중 OOO원은 청구인으로부터 차용하였고, 나머지 OOO원은 본인의 친인척 명의로 i 계좌를 통하여 매도자인 c에게 이체하였다. 청구인은 “취득자금을 빌려주면 되팔아서 원리금과 그간 빌린 돈을 상환하겠다”는 a의 간곡한 요청으로 2016.10.13. 계약금 OOO원, 2016.10.2. 중도금 OOO원, 2016.11.9. 잔금 OOO원 합계 OOO원을 취득대금으로 빌려주었고, 이 대금은 신용불량자로 은행거래를 할 수 없는 a의 요청으로 청구인 계좌에서 매도자 c에게 바로 이체되었다.청구인은 a과의 돈거래가 빈번하다보니 a에게 돈을 빌려준 내역을 기록하고 a이 다른 말을 할 것에 대비하고자 차입정보의 일부로서 청구인 계좌의 ‘받는분통장’표시에 ‘b’ 이름을 기재하였음에도 ‘내통장표시’에는 빌려준 용도에 맞게 ‘OOO계약금, OOO중도금’으로 기재하였다. 이러한 사실은 e의 확인서와 수원세무서의 조사내용에서도 확인되는바, 그 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.＜표1＞ 쟁점토지①의 취득대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역2)a은 2016.11.9. 쟁점토지①을 d에게 OOO원에 양도하였으며, d는 쟁점토지①을 담보로 하여 금융기관에서 대출받아 조달한 자금 OOO원을 2016.11.9.

이유 3법무사 i에게 송금하였다.i은 이 중 OOO원을 ‘a이 청구인으로부터 빌린 쟁점토지① 취득자금’과 그 간의 a의 차용금 상환을 이유로 청구인에게 송금하였고, 나머지 약 OOO원은 a의 친인척 명의 계좌 등으로 송금되었다.또한, 쟁점토지①의 양도가액 OOO원 중 d가 은행대출을 받아 지급한 OOO원을 제외한 OOO원은 현재 실제 지급 및 수취 여부가 불분명한 상황이다. 아마도 a이 d의 은행대출 한도 및 취득가액을 높일 목적으로 거래가액을 부풀린 것으로 보인다. 쟁점토지①의 양도대금 관련 자금흐름을 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 쟁점토지①의 양도대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역(나) 위 사실관계를 종합하여 살펴보면 쟁점토지① 거래의 실행위자와 양도대금 OOO원의 최종 귀속자는 a인바, 이 중OOO원은 a이 청구인에게 빌린 취득자금 등의 원리금 명목으로 상환되었고, 약 OOO원은 a이 사용한 청구인 명의 대화OOO 계좌와 k(a 딸) 계좌 등으로 입금되었으며, 나머지 귀속자가 불분명한 OOO원(양도가액 OOO원과 d 대출금 OOO원의 차이)의 실질 귀속자도 a으로 추측된다.(다) 쟁점토지①과 관련하여 청구인이 얻은 경제적 이익은 이자소득 OOO원 뿐이다.청구인이 쟁점토지①과 관련하여 a에게서 받은 금액은 모두 합하여 OOO원이며, 이 금액은 청구인이 a에게 쟁점토지① 취득자금으로 빌려준 OOO원과 2016.11.9. a에게 추가로 빌려준 OOO원 그리고 이들에 대한 이자 OOO원이다. 따라서 쟁점토지①과 관련하여 청구인이 얻은 이익은 이자소득 OOO원 뿐이다.(3)쟁점토지②와 관련된 사실관계는 다음과 같다.(가) 쟁점토지②의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름 상세 설명은 다음과 같다.1) a은 “은행대출을 받아 토지를 매입하려는 사람이 있으니 급전을 빌려 쟁점토지②를 사서 팔자”는 j의 제안으로 청구인으로부터 취득에 필요한 자금 OOO원 전부를 빌려 쟁점토지②를 취득하였으며 소유권이전등기의 명의는 b으로 하였다.＜그림3＞ a 확인서 일부내용＜그림4＞ b 확인서 일부내용청구인은 취득자금을 빌려주면 되팔아서 원리금과 그 동안 빌린 돈을 상환하겠다는 a의 간곡한 요청으로 2017.9.8. 계약금 OOO원, 2017.10.27. 중도금 OOO원을 빌려주었고, 2017.11.15.

이유 4잔금 OOO원 및 그 외 차용금 OOO원 등 모두 합하여 OOO원을 빌려주었다.다만, 취득대금은 a이 신용불량자로 은행거래를 할 수 없었기 에 a의 요청으로 청구인 계좌(OOO원)와 i 계좌(OOO원)를 통해 전 소유주인 e에게 이체하였다.청구인은 a과 돈거래가 빈번하다보니 a에게 돈을 빌려준 내역을 제대로 기억하고 a이 다른 말을 할 것에 대비하기 위한 차입정보의 일부로서 빌려준 용도에 맞게 출금계좌에 계약금, 중도금으로 거래기록을 남겼는바, 그 내역을 정리하면 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 쟁점토지②의 취득대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역청구인 및 이 사건 관련인들과 전혀 이해관계가 없는 쟁점토지②의 전소유주 e는 청구인이 배석한 자리에서 “본인은 2019.9.8.에 e 본인과 OOO 직원(a), 법무사 3인이 있는 자리에서 a이 제시하는 계약서류에 서명날인을 하라는 대로 하였고, 계약금도 b 이름으로 받았으며, 청구인 l을 본 적도 없고 이름조차 들어본 적이 없으며 본인이 소유하고 있던 쟁점토지②를 청구인에게 매매하였다는 것은 전혀 사실과 다르다”고 확인하였다.2) 아래 ＜표4＞와 같이 a(명의자 b)은 f에게 OOO원에 쟁점토지②를 양도하였으며, f은 양도대금 OOO원 중 OOO원은 쟁점토지②를 담보로 은행대출을 받아 법무사 i에게 송금하였고, i은 OOO원 중 OOO원을 “a이 쟁점토지② 취득 목적으로 청구인으로부터 빌린 차용금 원금과 이자 상환”을 이유로 청구인에게 송금하였으며, 나머지 OOO원은 쟁점토지②의 등기비용 등으로 지출되었을 것으로 추측된다.f은 나머지 양도대금 OOO원을 OOO이 발행한 봉안증서 35장(1기 OOO원)으로 a에게 지급하였다. 위 봉안증서는 a등이 수취·보관하였으나, 조사청은 세무조사 시 해당 봉안증서를 사용할 수 없고 그 존재 또한 불분명한 것으로 확인한 바 있다.＜표4＞ 쟁점토지②의 양도대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역(나) 위 사실관계를 종합하여 살펴보면, 쟁점토지②의 취득·양도거래의 실행위자와 양도대금 OOO원의 최종 귀속자는 a이며, 이 중 OOO원은 a이 청구인에게 빌린 취득자금 등에 대한 원리금 명목으로 상환되었고, 약 OOO원은 등기 비용 등으로 지출되었을 것으로 보이며, 봉안증서 35장 OOO원의 귀속자도 a으로 추측된다.(다) 쟁점토지②와 관련하여 청구인이 얻은 경제적 이익은 이자소득 최대 OOO원에 불과하다.청구인이 쟁점토지②와 관련하여 a으로부터 받은 금원은 전부 OOO원으로, 동 금액에는 청구인이 a에게 쟁점토지② 취득자금 등으로 빌려준 돈의 원금 OOO원과 이자 그리고 이 건과 별개로 a에게 빌려준 돈에 대한 원금과 이자가 혼재되어 있으며, 결론적으로 쟁점토지②와 관련하여 청구인이 얻은 이익은 이자소득 최대 OOO원이다.(4) 쟁점토지③과 관련된 사실관계는 다음과 같다.(가) 쟁점토지③의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름은 아래 ＜표5＞과 같다.＜표5＞ 쟁점토지③의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름쟁점토지③ 거래의 실질은 a이 전매 차익으로 청구인에 대한 채무를 갚고자 청구인의 쟁점토지③을 g 명의로 OOO원에 취득하여 h에게 OOO원에 전매하고 그 대금으로 청구인에게 쟁점토지③의 취득가액 OOO원, 그간의 차용금과 이자 OOO원을 갚은 것이다.쟁점토지③ 거래를 시간 흐름에 따라 설명하면, a이 쟁점토지③을 팔아준다고 하자 청구인은 팔아서 원금만이라도 달라고 하였고, a은 2017년 10월 말경 토지 구매자가 나타나서 OOO원에 계약할 것이라고 말했다.청구인은 2017.11.1. 양도금액이 OOO원인 것으로만 알고 h과 계약을 했다.

이유 5당시 a이 거래금액은 일전에 말한 금액이라면서 계약서에 청구인의 인감도장을 날인하였고 청구인은 a의 현혹으로 계약서에 기재된 양도금액을 미처 확인하지 못했으며, 같은 날 h으로부터 입금된 OOO원이 양도금액 OOO원에 대한 계약금인 줄로 알았다.a은 2017.11.20.경 등기권리증과 함께 최초 계약자 h이 아닌 전혀 모르는 g 앞으로 매도용 인감을 발급하여 달라고 하여 청구인이 ‘나는 g과 계약하지 않았고, 계약금도 받지 않았다’라고 강하게 항의하자(h도 토지주인이 아닌 g과는 계약할 수 없다고 하였음), a은 그제야 ‘사실은 a 본인이 청구인의 쟁점토지③을 g 명의로 OOO원에 취득하여 h에게 OOO에 양도하는 것’이라면서 매도대금 OOO원을 전부 줄테니 대신 채무를 탕감해달라고 하였다.2017.11.22. g 명의 계좌로부터 청구인 명의 계좌로 계약금 OOO원이 입금되었고, h이 지급할 양도대금의 잔금일에 법무사 사무실에서 g 명의를 중간에 낀 계약서가 각각 작성되었다. 청구인은 쟁점토지③의 잔금 OOO원(청구인의 양도가액 OOO에서 계약금 OOO원을 제외한 나머지)과 그간 a에 대한 대여금 OOO원을 받아야 하는 상황이었다. 당시 a이 신용불량자이고, a이 실제 양도금액과 거래당사자를 속이려고 했었기 때문에 믿을 수 없어서 a의 양해하에 a이 관리하는 g의 계좌를 거치지 않고 h으로부터 청구인의 통장으로 직접 받았다.＜그림5＞ a 확인서 일부내용＜그림6＞ a 확인서 일부내용＜표6＞ 쟁점토지③의 취득 및 양도대금 흐름(나) 처분청은 이를 “청구인이 양도차익을 줄이기 위해 g 명의로 소유권이전등기를 한 후 같은 날 h에게 양도한 것”으로 사실과 다르게 잘못 판단하여 실소유주를 청구인으로 보아 양도소득세를 부과하였다.참고로 h이 쟁점토지③을 시세보다 높은 가격에 취득한 것에 대해 매우 억울해하고 있음은 h이 2018.8.21.자로 조사청에 제출한 서류에서 확인할 수 있다.쟁점토지③ 거래와 관련하여 차용금에 대한 원금과 이자로 OOO원을 받기 전까지 “청구인과 a 간의 차용금 내역”은 아래 ＜표7＞와 같은바, a에게 빌려준 금액의 총 합계는 OOO원이었다.

이유 6또한 일부 차용증 내용은 아래 ＜그림7＞과 같다.＜표7＞ 청구인과 a 간의 차용금 내역＜그림7＞ 청구인 및 a 간의 차용증 일부(다) 쟁점토지③ 거래의 사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인은 전 소유주 m로부터 쟁점토지③을 OOO원에 취득해 g(a)에게 OOO원에 양도하여 OOO원의 양도차익을 남겼으며, a으로부터 쟁점토지③의 양도대금 OOO원과 기 차용해준 대여금 원금과 이자 OOO원 합하여 OOO원을 받은 것이다.a은 g 명의로 쟁점토지③을 OOO에 취득하여 단기간에 외지인 h에게 OOO원의 높은 가격으로 전매함으로써 전매차익 OOO원을 남기고 그 차익으로 청구인에 대한 차용금과 이자를 갚은 것이다.결론적으로 a은 OOO원의 전매차익을 남겼고, 청구인이 쟁점토지③과 관련하여 얻은 이익은 양도소득 OOO원과 기 차용해준 대여금 OOO원에 대한 원금과 이자의 일부를 회수한 것이 전부일 뿐이다.(5) 쟁점토지들의 실소유주를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.(가)소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점에 관한 입증책임은 이를 주장한 자에게 있음에도 객관적이고 구체적인 입증 없이 청구인을 실질 소유자로 보아 과세한 것은 부당하다.「국세기본법」 제14조 제1항에서는 “과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다”고 규정하고 있는바, 법원(대법원 1984.12.11. 선고 84누505 판결 외, 참조)은 “소득의 귀속이 명목일 뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다”고 하였으며, “부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다”(대법원 2008.4.24. 선고 2007다90883 판결)고 하였다.위와 같이 쟁점토지들의 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실에 대한 입증책임은 이를 주장하는 처분청에 있음에도 처분청은 객관적이고 명확한 증거에 의한 입증 없이 쟁점토지들의 실질소유자를 등기부등본상 명의자가 아닌 청구인이라고 판단하여 청구인에게 부당하게 양도소득세를 과세하였다.쟁점토지들의 등기가 명의신탁에 기한 것이고, 실제 소유자를 청구인으로 보기 위해서는 쟁점토지들 양도소득의 귀속자, 행위 주체 및 실질적인 처분권, 관련 당사자 간의 구체적인 자금 흐름 등을 조사하여 객관적이고 명확한 사실관계 및 증거로서 입증하여야 함에도 처분청은 대부분 간접적인 정황 자료와 추정을 제시할 뿐이다.