종전주택을 양도하고 ‘신규주택의 이사’ 및 「주민등록법」상 주소지 전입을 하지 아니하였으나, 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 사유를 들어 종전주택 양도소득에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 내지 제156조의2에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

요지청구인이 주장하는 ‘신규주택의 재건축사업에 따른 조합원입주권 전환’의 상황은 「소득세법 시행령」 제155조 등 1세대 1주택의 특례 규정에 없어 신규주택 전입요건의 ‘부득이한 사유’로서 인정하기 어려운 점, 청구인이 제시하고 있는 1세대 1주택의 특례 규정인 「소득세법 시행령」 제156조의2는 종전주택을 양도하기 전 조합원입주권을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에 대한 것인데, 청구인은 조정대상지역 내에 있는 종전주택과 신규주택을 보유한 상태에서 종전주택 양도 전 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 경우이므로 「소득세법 시행령」 제156조의2를 적용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어, 청구인의 주장을 받아들이기 어려움

주문심판청구를 기각한다.

이유1. 처분개요가. 청구인은 2018.4.9. 경기도 부천시 OOO 아파트(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 1년이 지나 2020.12.31. 경기도 광명시 OOO 다세대주택(이하 “신규주택”이라 한다)을 취득하였으며, 2021.5.18. 종전주택을 양도하였다.나. 이에 대하여 청구인은 종전주택 양도 당시 종전ㆍ신규 주택 모두 조정대상지역에 해당하여 신규주택 취득일부터 1년 이내 종전주택을 양도하고, 신규주택 취득일부터 1년 이내 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에 해당되므로 「소득세법 시행령」(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부 개정된 것으로 이하 같다) 제155조 제1항에 따른 1세대 1주택의 특례 적용 대상인 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.다. 대구지방국세청장(감사관)은 2024.2.16.~2024.2.29. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, ‘청구인이 신규주택 취득일(2020.12.31.) 후 최대 2년 내 「주민등록법」상 전입신고를 하지 아니하여 특례 적용요건을 미충족한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 적용을 배제하여 2024.10.8. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.23. 이의신청을 거쳐, 2025.1.8. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 신규주택이 취득일(2020.12.31.) 이후 조합원입주권으로 전환(2021.9.13.)된 상태에서 종전주택을 양도(2021.5.18.)하였으므로 「소득세법 시행령」 제156조의2의 1세대 1주택의 특례를 적용하는 것이 타당하다.(가)청구인은 2018.4.9. 종전주택을 취득한 후 2020.12.31. 신규주택을 취득하였고, 2021.5.18. 종전주택을 양도하였다.(나)그 당시 신규주택의 전세 임대차계약 기간은 2018.10.20.~2020.10.19.이었고, 이후 2022.10.19.까지 임차인의 연장 의사에 따라 2년 갱신이 되었는데, 이는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 ‘신규주택 취득 이후 임대차계약이 갱신한 경우’에는 해당되지 아니한다.(다) 신규주택은 임대차계약 기간이 갱신된 이후 2021.9.13. 관리처분계획인가가 고시되었다.(라) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호에서는 이 건과 같이 신규주택의 취득일(2020.12.31.) 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되는 경우, 신규주택의 이사 및 「주민등록법」상 주소지 전입일의 기한을 ‘취득일부터 1년 후에 그 임대차 기간이 끝나 세대 전원이 그 신규주택으로 이사를 갈 수 있는 날’인 임대차계약 종료일까지로 하되, 그 기한은 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 규정하고 있다.(마) 이 건의 경우 청구인이 2021.5.18. 종전주택을 양도하고 임대차계약 기간 종료(2022.10.19.) 후 신규주택으로 이사를 가려고 하였으나, 신규주택이 임대차계약 종료 전인 2021.9.13.

이유 2조합원입주권으로 변경되었으므로 「소득세법 시행령」 제156조의2의 1세대 1주택의 특례를 적용하는 것이 타당하다.(바) 또한 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목에서 「주민등록법」상 주소지 전입 요건을 둔 것은 실거주하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입하는 경우 1세대 1주택의 특례 규정을 배제하기 위한 주택정책에 따른 것이다.(사) 청구인은 현재 무주택자이므로 신규주택이 완공되면 이사를 갈 예정이므로 실거주 목적이 아닌 투기목적으로 신규주택을 취득하였다고 보기 어렵다.(2) 따라서 청구인의 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택의 특례를 적용하는 것이 타당하다.나. 처분청 의견(1) 종전주택의 양도는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 1세대 1주택의 특례 요건을 충족하지 아니하다.(가) 청구인은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따른 조정지역에 일시적 2주택인 상황에서 비과세를 적용받기 위한 ‘신규주택에 이사 및 주소지 전입’ 요건을 명백히 충족하고 있지 아니하다.1)「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 단서 규정에서는 신규주택으로 1년 이내 전입하지 못하는 경우 전 소유자의 임대차계약 종료일까지 전입하도록 명시하고 있고, 그 기한은 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 한다.2) 청구인은 연장된 임대차계약 종료일인 2022.10.19.까지 의무적으로 이사 및 주소지 전입을 해야 비과세 요건이 충족하는 것인데, 청구인은 현재까지도 신규주택에 전입한 사실이 없다.(나) 청구인은 임대기간이 종료되면 이사 및 주소지 전입하려고 하였으나 신규주택의 관리처분계획인가 된 이후 전입할 수 없었다고 주장하나, 해당 사유는 이사 및 전입에 대한 예외사항으로 규정하고 있지 아니하다.1) 신규주택은 2021.9.13. 관리처분계획 인가는 이루어졌지만, 이주개시 공고는 임대차계약 종료일(2022.10.19.) 이후인 2022.11.14. 시행되었고 실제 이주 개시는 2023.1.12.부터 이루어졌다.2) 만약 청구인의 주장과 같이 임차인이 2022년 11월 중순까지 신규주택에 실제로 거주한 것이라면, 청구인은 임차인과의 임대차계약 종료에도 불구하고 사실상 일정기간 계약을 연장해 준 것이므로, 오히려 임대차계약 종료일 전 이사, 전입한 사실 및 의도조차 없었던 것으로 보인다.3) 비록 신규주택이 2021.9.13.

이유 3관리처분계획의 인가로 장기간 거주 가능 여부가 불명확해져 이사 및 주소지 전입의 경제적인 효율성은 낮을 수 있지만, 청구인은 전입이 가능한 상황임에도, 개인 사정으로 경제적인 효율성 등을 고려하여 전입하지 않은 것으로 보아야 한다.(다) 청구인은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목에 따른 기한 내 이사 및 주소지 전입 의무에 대한 예외사항인 “그 밖의 부득이한 사유(취학, 근무상 형편, 질병ㆍ요양 등)”에도 해당하지 아니한다.위 법령에는 “세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우”로 명시하고 있으므로 세대원 전체가 신규주택에 전입하지 않은 청구인의 경우는 그 적용 대상이 될 수 없다.(라) 이와 유사한 재건축 상황인 사실관계에 대하여, 기획재정부장관은 “신규주택이 재건축사업 등으로 조합원입주권으로 변환되어 전매가 제한되었더라도 일시적 2주택 비과세를 위한 종전주택 양도기한에 대하여 예외를 허용하고 있지 아니하다”고 해석하였다(기획재정부 조세법령운용과-829, 2022.7.27.).(마) 신규주택은 2007년부터 재정비촉진지구로 지정ㆍ고시되어 신규주택 취득 시 매매계약 시점(2020.10.7.)에는 이미 사업시행계획이 인가 및 고시되었고, 조합원에게 감정평가 결과까지 사전 통보된 상태였으므로 청구인으로서는 신규주택에 취득일부터 2년 이내 입주가 불가능할 수 있음을 충분히 인지할 수 있었다.「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 규정은 실수요 목적 취득으로 인정해 주는 기한을 전 소유자와의 임대차계약으로 인한 전입 지연까지 감안하여 최대 2년을 한도로 규정하고 있는데, 청구인은 재개발로 인하여 2년 내 전입이 불가능할 수 있음을 충분히 알고도 신규주택을 취득하였으므로 2년 내 실제 이사 및 거주를 목적으로 실수요 목적의 취득으로 볼 수 없다.(바) 청구인의 다른 부동산 관련 취득ㆍ양도 및 임대 사업자등록 이력 등을 볼 때도 신규주택을 실제 거주 등의 실수요 목적으로 취득한 것으로 볼 수 없다.1) 청구인은 종전주택 및 신규주택 이외에도 다수의 부동산 및 분양권을 취득하여 임대사업자로 등록하거나 양도하는 등 부동산을 이용하여 적극적으로 수익을 창출하고 있다.2) 청구인은 직업(교정직 공무원) 특성상 겸직 등이 금지되므로 부동산 임대 및 매매 차익 등을 통하여 근로소득 이외의 수익을 적극적으로 창출하고 있다.3) 따라서 신규주택의 경우도 청구인의 다른 부동산 관련 취득ㆍ양도 이력, 임대 사업자등록 내역 및 기한 내 전입이 불가능할 수 있음을 알고도 신규주택을 취득한 사실 등을 볼 때, 실수요 목적으로 취득하였다고 보기 어렵다.(사) 청구인의 근무처 및 주소 이력을 보더라도 신규주택은 단기간 내 실제 거주하기 위한 실수요 목적으로 취득한 것으로 볼 수 없다.1) 청구인은 신규주택 취득 시 매매계약 시점보다 훨씬 이전인 2016년경부터 대구지방교정청(관할 지역 : 대구광역시, 경상북도, 부산광역시, 울산광역시, 경상남도)에 소속되어 근무하면서 주소지를 계속 경상북도에 두고 있었다.2) 청구인은 신규주택 취득 이후부터 2024년 현재까지도 계속 신규주택 소재지(경기도 광명시)가 아닌 경상북도지역에서 계속 거주하면서 대구지방교정청에 근무하고 있었다.3) 세대원도 2009년 이후 계속 경상북도 지역에서 동일세대를 구성하고 있다는 사실을 볼 때 청구인은 경기도 광명시 소재 신규주택을 실수요 목적으로 취득한 것으로 볼 수 없다.(2) 따라서 처분청이 종전주택 양도에 대하여, 신규주택으로 기한 내 이사 및 주소지 전입이 이루어지지 아니하였으므로 1세대 1주택의 특례 요건이 충족되지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.3.

이유 4심리 및 판단가. 쟁점종전주택을 양도하고 ‘신규주택의 이사’ 및 「주민등록법」상 주소지 전입을 하지 아니하였으나, 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 사유를 들어 종전주택 양도소득에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 내지 제156조의2에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 종전주택 양도일(2021.5.18.) 당시 세대원의 주택보유 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.＜표1＞ 세대원 주택보유 현황(2) 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 지정ㆍ해제 사항은 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 조정대상지역 지정 및 해제일(3) 종전주택 양도와 관련한 매매계약일, 잔금일, 소유권이전등기일 사항은 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 종전주택 양도 관련 사항(4) 신규주택과 관련한 취득, 임대차계약, 주소지 전입 사항은 아래 ＜표4＞, ＜표5＞, ＜표6＞과 같다.＜표4＞ 신규주택 취득 및 조합원입주권 전환 사항＜표5＞ 신규주택의 임대차계약 내역＜표6＞ 신규주택의 주소지 전입ㆍ전출 이력위 ＜표6＞과 관련하여, 청구인은 임대차계약 갱신으로 인하여 계약상 임대차 종료일은 2022.10.19.이고, 임차인이 신고한 전출일은 2022.6.2.이나, 실제 2022년 11월 중순에 전출하였다고 주장한다.(5) 신규주택의 소재지 일대는 ‘OOO 주택재개발정비사업’의 재개발사업이 추진되고 있었고, 주요일정은 아래 ＜표7＞과 같다.＜표7＞ OOO 주택재개발정비사업 주요일정(6) 처분청이 제출한 청구인에 대한 기본사항은 다음과 같다.(가) 2010년 이후 청구인의 근무지 및 주소 이력은 아래 ＜표8＞과 같다.＜표8＞ 청구인의 주소 및 근무지 이력(나) 청구인의 사업자등록 사항은 아래 ＜표9＞와 같다.＜표9＞ 청구인의 사업자등록 사항(다) 처분청은 청구인이 2017.12.31.~2023.12.26.

이유 5기간 동안 21차례에 걸쳐 부동산(토지, 공동주택, 오피스텔, 상가)을 취득(14회) 및 양도(7회)하였다는 의견이다.(7) 조정대상지역 내 ‘1세대 1주택의 특례’ 와 관련한 법령 개정 내용 및 이유는 아래 ＜표10＞ㆍ＜표11＞과 같다.＜표10＞ 관련 법령의 개정 이력＜표11＞ 주요 법령의 개정 내용 및 이유(8) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따르면, “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 종전주택을 양도하기 전에 다른 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다”고 규정하고 있고, 제2호에 “종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 ‘신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우(가목)’, ‘신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(나목)’의 요건을 모두 충족한 경우”를 규정하고 있으며, 제2호 단서에서 “다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.”고 규정하고 있다.(9) 한편, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제3항에서 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다”고 규정하고 있고, 제4항에서 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다”고 규정하고 있다.(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 청구인은 종전주택을 양도하고 ‘신규주택의 이사 및 「주민등록법」상 주소지 전입’ 요건을 충족하지 아니하였으나, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되었으므로 종전주택 양도소득에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 내지 제156조의2에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용하여야 한다고 주장한다.(나) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24.

이유 6선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임).(다) 정부는 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대하여 조정대상지역으로 지정하고, 이 지역은 주택가격 안정을 위하여 주택 취득을 억제하고자 세법 등에서 여러 가지 규제요건을 추가로 두어 엄격하게 관리하고 있는바, 세법에서 정하는 요건을 충족하지 못한 경우이거나 부득이한 사유에 해당하지 아니하는 경우에는 1세대 1주택의 특례를 적용할 수 없다 할 것이다.(라) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 단서에 종전주택의 양도소득에 대하여 1세대 1주택의 특례를 적용받기 위한 신규주택의 전입기한은 임차인 거주로 1년이 지난 경우 임대차계약 종료일로서 2년을 한도로 규정하고 있는데, 청구인은 신규주택 취득일부터 2년 이내 이사 및 「주민등록법」상 주소지를 전입하지 아니하였던 점, 청구인은 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 제2호 가목 및 같은 법 시행규칙 제71조 제3항 및 제72조 제7항에 따른 ‘취학, 근무상 형편, 질병ㆍ요양 등’의 부득이한 사유가 있는 경우에 해당되지 아니하는 점, 청구인이 주장하는 ‘신규주택의 재건축사업에 따른 조합원입주권 전환’의 상황은 「소득세법 시행령」 제155조 등 1세대 1주택의 특례 규정에 없어 신규주택 전입요건의 ‘부득이한 사유’로서 인정하기 어려운 점, 청구인이 제시하고 있는 1세대 1주택의 특례 규정인 「소득세법 시행령」 제156조의2는 종전주택을 양도하기 전 조합원입주권을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에 대한 것인데, 청구인은 조정대상지역 내에 있는 종전주택과 신규주택을 보유한 상태에서 종전주택 양도 전 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 경우이므로 「소득세법 시행령」 제156조의2를 적용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.(마) 따라서 처분청이 종전주택의 양도소득에 대하여 1세대 1주택의 특례를 적용하지 아니한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령 등(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부 개정된 것)제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택4.